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2005年04月01日
「賃貸経営のノウハウ」
賃貸経営のノウハウ集です。不動産賃貸業を営まれる大家さんに向けて、現在話題になっている様々なトピックなどを取り上げます。
投稿者 賃貸経営ナビ : 18:46
2005年04月02日
3.現状回復とは
さてここからが争点の現状回復に関わる精算についてです。 敷金返済で揉めるのはこの部分です。
ガイドラインでは次のように規定しています。 「賃借人の移住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管義務違反(*1)、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
つまり建物価値の減少に関わる、入居者の現状回復の義務の範囲は限定されているということになります。
*1) 「善管注意義務」とは・・・賃貸借契約中は、賃借物を「善良なる管理者の注意義務」でもって保管し使用する義務を負っています。これを「善管注意義務」と言います。
投稿者 賃貸経営ナビ : 17:48
4.契約自由の原則
それでは契約書の中で定めた合意事項とこのガイドラインとの関係はどうなるのでしょうか？
本来、契約には「契約自由の原則」というのがあります。これは、「どのような契約を結ぶかについては、誰の干渉を受けず、契約当事者間の自由意志による」という近代法の原則です。
では、ガイドラインから外れた内容で双方が特約として合意契約していた場合に、退去時の敷金返還トラブルの解決の拠り所になり得るのでしょうか？
答えは通常はノー、条件限定でイエスです。その鍵は次節の消費者契約法が握っています。
投稿者 賃貸経営ナビ : 17:57
2005年04月03日
5.消費者契約法
当人同士でかわした現状回復の精算に関わる取り決め（特約）が無効になる可能性、それが消費者契約法です。 この法律の意義は「消費者に一方的に不利な契約・特約は無効とする」というものです。 つまり契約自由の原則よりもこの法律の方が効力が大きいのです。
実例としてH16/3/16の京都地裁のクロス張り替えに関わる判決で「クロスの交換費用は借り主負担」と定めた特約が無効となり、貸し主負担となりました。 例え特約の中で通常損耗のクロスを借主負担としたとしても、ガイドラインから大きく外れる特約は無効になってしまうということです。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:06
6.東京ルールとは
これは、仲介業者である不動産会社は、賃借人に対して、東京都が作成したガイドラインの説明を行わなければならないというものです。 行政が監督・指導し、従わない場合には会社名の公表もあり得るという厳しいものになっています。
ルールの適用開始については、「H16/10月以降に締結される契約が対象になる」というのが原則です。が、それ以前に締結した契約においても、退去のタイミングで敷金返還の紛争が発生する可能性は高くなっています（賃借人の意識も高まっています）ので、「ガイドライン運用の理解は、全ての家主さんにとって大切になってきています。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:07
7.ルールに従わない場合は
説明責任がある不動産会社がこれに従わない場合は、行政はこれを指導し、悪質の場合には会社名の公表もあり得るというものです。賃貸人である大家さんには直接は影響がありません。
ただ、ガイドラインから著しく外れた特約をつけることで、物件の競争力が落ちることは考えられます。 （情報感度の高い優良な店子様から順次、契約内容も物件選別の１つとして考慮されると思われます）
ただし東京ルールは特約そのものを否定している訳ではありません。後述するような条件を満たしていれば、特約そのものも有効ですし、物件の競争力を落とさずに済むこともあります。 （ここではあくまで一般論です）
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:07
8.ガイドラインの具体的な基準
東京都のホームページで入手できます。
また、弊社にも資料がございますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:08
9.紛争解決の手段
紛争が起きた時には次のような解決策があります。 我々不動産会社による斡旋・調整にて賃借人・賃貸人双方にとって納得の行くところで合意できるのが一番です。
(*1)消費生活センターは,全国の都道府県・政令指定都市の全てにおいて設置されている。また,苦情処理委員会は都道府県・政令指定都市のうち一部において設置されている。
(*2)弁護士会仲裁セ ンターが設けられているが,消費者取引に関する問題についての実績はそれほど多くない
(*3)前記３つの方法で両当事者の合意が得られ なかった場合には,訴訟により解決を図ることとなる。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:08
10.少額訴訟とは？
ここ数年、賃借人側が敷金返済に関わる紛争解決を少額訴訟に持ち込むというケースが出てきています。 少額訴訟とは民事紛争を解決するために設けられた、簡易・迅速・低廉な裁判手続が少額訴訟制度です。
ただし少額訴訟 の場合、証拠となる書類や証人は、原則として審理の日にその場で確認できるような簡易なものに限定されます。 逆に簡易に判決が下せない複雑な紛争の場合には「審理不可能」とされる場合もあります。
*平成16年4月より請求の限度額は30万円から60万円に引き上げられました。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:08
11.訴訟の流れ
少額訴訟の流れは以下のようになっています
訴訟に持ち込まれたとしても、ほとんどは調停・仲裁による和解で解決しています。
＊）賃借人が訴訟する相手は契約対象者たる賃貸人(家主様）となりますので、少額訴訟の際には出廷していただく必要があります（業務委託をされる不動参会者は被告にはなりません）。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:08
12.裁判の争点
裁判になった時に争点になるのは通常、以下の2点です。
�…名鏤藩僂鯆兇┐討い襪�
これは賃貸人側に立証責任があります。
��特約の妥当性
説明責任を果たしているか、そして限定した入居者負担になっているかなど、特約そのものの有効性が審理されます。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:09
13.原則・ガイドラインを守る
それではこれらを踏まえた上で、敷金返還トラブルにならないようにするにはどうすれば良いでしょうか？
大原則はガイドラインに沿った賃貸実務を行っていくことです。これがトラブルの回避する最善の道です。
前述の通り、ガイドラインは法的な拘束力がなく、特約の存在も否定するものではありません。が、紛争が発生した時点で調停・裁判を行う行政や公的な機関もこのガイドラインをサポートしている為、事実上拘束力を持っていると言えます。
敷金精算の基準も、「昔は・・・だった」ではなく「これからはこうなのだから・・・」という風に前向きな気持ちで取り組んでいただきたいものです。その取り組みの１つが予防法務です。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:09
14.予防法務
敷金返還をめぐるトラブルを契約時点まで上って対応することが大切です。これを予防法務と言います。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:09
15.チェックリスト
敷金返還のトラブルを未然に防止する為の、予防法務の具体的な施策の1つ目はチェックリストを作ることです。
これを現場で見ながら、賃貸人（またはその代理人）と賃借人がチェックしていき、お互いが確認しあったことをサインとして残しておくことが重要です。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:10
16.特約
東京ルールは特約を認めていない訳ではありません。
次のようなポイントを抑えたものは、認められる可能性があります。
東京ルールのガイドラインにて内装部材ごとの賃借人・賃貸人の負担目安が記載されていますが、その中で”状況に応じて負担割合を決める”というニュアンスの部分があります。この部分は逆に言えば、”特約の中で予め規定し合意することで、有効性の高い部分ということができます。
ただし繰り返しますが、通常損耗分はあくまで賃貸人負担となります。無理に特約に賃借人負担と入れても無効になりますのでご注意下さい。賃借人が替わる度にある程度の出費があることを覚悟し、その準備を行うことが必要です。可能であれば、賃借人が替わるタイミングで家賃を見直してみるのも良いでしょう。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:10
17.交渉相手
交渉は紛争解決の交渉は当事者本人（前・入居者）と行うことが原則です。
本人の代理と称する人の中には本来、正規の交渉にはふさわしくない人が登場するケースも希にあります。
そのような場合には無闇な紛争は避けて、弁護士や司法書士等に早めに相談することが重要です。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:10
18.敷金は不要か？
以上が、敷金返還トラブルの現状とその対応でした。 ここで、最後に問題提起ですが、このような流れというのは、「敷金という制度そのものが不要とする」ものなのでしょうか？
弊社では、依然、敷金は必要な担保であると考えます。
賃貸者にとって一番のリスクは滞納リスクです。 滞納があった場合でも3ヶ月は契約の解除は認められないのです。定期借家契約でない限りやはり２−３ヶ月の家賃分は担保したいと考えるのが自然ではないでしょうか。
過度な消費者（賃借人）保護は、逆に賃貸人の正当な権利を脅かすことにもなりかねません。東京ルールが両者の権利を適切なレベルで調整して、運用されていくことを弊社も注意深く見守りながら願っています。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:41
1.相続対策 = 節税対策ではない
相続対策で重要なことは以下の３つです。
１）争議対策
揉めごとなく円満に相続人の間で合議できることが一番重要です。相続人の間で起こりえる争いを未然に防止すること、これが争議対策です。この対策は全ての人が関わる問題として一番重要です。
２）納税対策
納税資金を準備する為の対策が納税対策です。まず必要なことは、自分が納税対策を心配する必要があるのかどうかを確認することです。現在1年間に約100万人の方が日本で亡くなっています。相続はその人数分、発生しているわけですが、納税申告対象者は4-5万人(*1)と言われています。つまり納税義務が発生するほど高額の資産を相続するわけではないという人がほとんどなのです。
(*1) 2006年から税制改革で相続による100人中、10-15人になっていくと言われています。これは人口構成と変化と損益通算で評価損計上できる資産が変更（ゴルフクラブ会員が対象外となる。有価証券は既に対象外）によるもののようです。
３）節税対策
相続に関わる税金を減らす為の対策が節税対策です。納税義務が発生するほどの高額の資産を相続される方は対策を講じる必要があります。
まずオーナー様ご自身が、上記のうちのどの対策を講じる必要があるのか、それを見極めることが重要です。
投稿者 賃貸経営ナビ : 14:50
2.争議対策こそ一番重要！
基本的には、遺産をどうように分けるかは、相続人の自由です。遺言がない場合は、相続人の間で話し合ってどのように遺産を分割するかを決めます。これを遺産分割協議と言います。
民法が定める相続人は以下の通りです。
配偶者及び血族相続人（左図の紫の人）の何れかが法定相続人となります。
血族相続人には優先順位があり、高い順に何れか存在した時点で、それより下位の順位の人は相続人対象外となります。
＜例＞被相続人に配偶者と子供がいれば、親や兄弟は対象外。
既に子供が亡くなっていない場合にはその子(被相続人の孫）が第一優先になります。兄弟についてもその子（被相続人のおい、めい）が対象になります。
養子は子供と同じ扱い（第1優先）になります。
合議がされるなら、例えば下記のような配分でも良いわけです。
- 妻が全部相続
- 子が全部相続
投稿者 賃貸経営ナビ : 14:51
3.相続対策の基本3 遺言は絶対ではない
法定相続分の制度よりも遺言の方が優先されます。被相続人の意志を反映した相続が実現できるのです。
ただし、この遺言も前述の合議の大原則に照らし合わせると絶対でないことがわかります。 つまり遺言されても、相続人全員がその遺言通りの相続の執行を望まない時には遺言は有効になりません。
被相続人の書いた遺言が、税金（相続税）の問題を考慮していなかった為に、相続人からみると負担になってしまうようなケースです。
＜単純な例＞ 土地と建物を相続した子供が、現金を持っていない為に相続税が払えず、建物が建っているため物納もできないといったケースです。
投稿者 賃貸経営ナビ : 14:52
4.相続対策の基本4 揉めた時には・・・
遺言がなく相続人の間で遺産分割協議を行います。しかしその協議が合議に至らなかった場合、または遺言の内容に不服を唱える法定相続人があった場合、改訂裁判所による調停が受けられます。調停内容に不服がある場合には、さらにが弁護士をつけて裁判にいたります。
例えば、被相続人の遺言で「全財産を長男に相続させる」とした場合、法定相続人の第一優先である子供のうち相続をできなかった第二子、第三子は、最低限もらえる財産が保証されています。これを遺留分の制度と言います。（ただし生命保険の受け取り金については、相続対象資産ではありますが、遺留分の制度は適用されません。）
また遺留分制度の適用を受けるには、相続できなかった法定相続人は、相続開始日から1年以内に遺留分減殺請求を行う必要があります。期間が過ぎると要求は無効となります。
ただしこの遺留分は血統相続人の内、直系血統にのみ認められている制度なので、被相続人の兄弟やその子供には遺留分はありません。いづれにしても、円満な解決ができるようし、このような解決策をとらなくて良いように、事前に争議対策を取ることが一番重要です。
投稿者 賃貸経営ナビ : 14:52
5.寄与分とは
「寄与分」という言葉が使われるのは、争議対策がうまくいかず揉め事に進展するような時が多いようです。
よく「親の面倒を自分がみてきたのだから、その分財産を多く相続する権利があるはずだ」という主張を耳にしますが、これは実際に裁判に進展した時には有効ではありません。
民法では「財産の形成や増加、維持などに特別に貢献した」場合にのみ、その貢献を「寄与分」として認め、法定相続分に上乗せすると定めています。
例えば、農業などの家業を無給でやったとか、被相続人の介護を人を雇わずにやったといった場合です。
結論から言うと争議に発展した場合、寄与分が認められることは稀です。
投稿者 賃貸経営ナビ : 14:52
6.特別受益とは
生前に被相続人から特別な利益を受けた相続人を特別受益者と言います。相続の際の子供の権利が平等だとすると、相続人の間に不公平が生じないように寄与分とは逆の目的で設けられたのが、この特別受益という考え方です。例えば・・
- 事業の開業資金を受けた
- マイホームの頭金を贈与された
- 生活資金の援助で贈与された
などがあたります。
民法では与えられた分、相続する額が減りることになります。下図の例をご参照下さい。
寄与分も特別受益も争議に発展した際に、相続配分を決める調整要素となります。相続人の間の話し合い、円満に合意した場合には、気にする必要のない要素です。
投稿者 賃貸経営ナビ : 14:52
7.遺言の扱い
遺言の扱われ方は以下の３通りです。
１）遺言通りに実行相続人全員が遺言の内容に合意した場合は、遺言通りに相続が実行されます。
２）遺留分減殺請求前述の通り、遺言で被相続人が決めた「全く相続させない」という内容に、子供が不服とした場合などです。家庭裁判所に出廷することになるので、相続人間で一種の争いにはなります法定相続の1/2はもらえます。一定期間内に意義申し立てをする必要があります。
３）全員合議で別の分配を実行１）とは反対に相続人全員が遺言の内容に問題があり、合意できないとして遺産分割協議で合意した場合です。この場合は遺言の内容よりも相続人の間で合意された内容が優先されます。
例えば第一子が不動産を、第二子が現金を相続させる遺言があった場合、第一子は納税する現金がなければ、不動産を売却しなければなりません。これでは不都合ですから、相続人当事者間で協議して相続内容を再調整する必要が出てくるでしょう。
被相続人は納税対策まで考えた上で、遺言を作成することが大事です。
投稿者 賃貸経営ナビ : 14:53
8.遺言が有効な時
遺言は次のような時に残しておくと有効であると言われています。
１）妻に全額相続させたい時子供がいない場合、何も遺言がないと、妻が3/4を、残りを被相続人の兄弟（またはその子息）が相続することになります。妻が全額受け取るには血のつながりのない被相続人の親族から合意の印鑑をもらうことが必要で、これはとてもやりづらいことです。生前に被相続人が遺言を残すことで配偶者の負担が軽減されるでしょう。
２）家長的な相続をさせたい時昭和22年の民法改正前までは家長権の相続がありましたが、以降は廃止されました。先祖代々から継承してきた資産を、自分の世代以降にも受けついていきたい場合には遺言が必要です。守っていくべき不動産や会社などの資産を誰に残すのか、きちんと遺言にしておく必要があるでしょう。
ちなみに遺言のやり方には以下の3通りがあります。
自筆証書遺言 遺言者本人が自筆で書いて印を押します。自分で保管しておくか、信頼出来る人に預ける必要がありますが、偽造の恐れもあり紛失する危険もあります。また遺言書は家庭裁判所で「本物である」との検認を受けなければ有効になりません。 公正証書遺言 公証人役場において、被相続人は遺言内容を口頭で伝えます。その口述内容を2人以上の公証人が公正証書として文書化します。偽造のおそれが無いため、法的には最も確実な方法です。 秘密証書遺言 封印された遺言を公証人役場で保管する方法です。
一般的には自筆証書遺言か公正証書遺言が最も多いようです。
投稿者 賃貸経営ナビ : 14:53
9.遺言で大事なこと
遺言は絶対ではないということを前提にした上で、３つのことが重要です。
１）特定遺贈で書く遺言には以下の通り、特定遺贈と包括遺贈があります。
- 特定遺贈
- 包括遺贈
「妻にXXの不動産を遺贈する、第一子にXXの株式X万株を遺贈する・・・」と言うように、遺贈する資産を明らかにした上で具体的に相続の配分を指定する方法です。
「全資産のXX割を妻に、残りXX割を子供2名に均等に遺贈する」と言うように、遺贈する資産を明らかにせずに、その配分のみを指定する方法です。
特定遺贈 「妻にXXの不動産を遺贈する、第一子にXXの株式X万株を遺贈する・・・」と言うように、遺贈する資産を明らかにした上で具体的に相続の配分を指定する方法です。
包括遺贈 「全資産のXX割を妻に、残りXX割を子供2名に均等に遺贈する」と言うように、遺贈する資産を明らかにせずに、その配分のみを指定する方法です。
一般的には特定遺贈の方が配分は明確で良いとされています。ただし相続者の納税対策までよく考慮された内容である必要があります（前述参照）。包括遺贈の場合には具体的な配分を決める為の相続人間での遺産分割協議は必要で、これが争議の種になる可能性もあります。
２）考えを言い聞かせておく被相続人は遺贈の意志を相続人に常日頃から言い聞かせ、理解を得ておくことが重要です。また、一部の相続人にのみ（例えば長男）相続の意向を話していても、他の子供に知らしめなかった為に、死後になって争議に発展するというケースもあります。充分な意思の伝達と対策が必要です。
３）多く相続するものは謙虚に両親とも亡くなってしまい、子供達だけになった場合の相続は特に要注意です。相続により優位な立場に立つ者（通常長男）は、不遜な態度で臨むのは慎むべきです。、「被相続人も生前からさんざん言っていた通り、遺言通りに相続するのは当たり前」と言った態度では、他の相続人とあらぬ感情的な対立を生み、理解されていたはずの事がこじれたりします。あくまで謙虚な態度で望むことが大切です。
投稿者 賃貸経営ナビ : 14:54
10.納税対策
さてここで、納税・節税対策の前提となる基礎知識について記述します。
前述の通り、相続対策において納税・節税対策が必要になるのは一部の人のみです。自分が必要になるかどうかは下記のような流れで調べる必要があります。
納税額を決める際に基準となるのが課税価格です。課税価格は下図で示す通り、プラスの資産とマイナスの資産を相殺した正味価格で決定します。相続税の計算は、遺産を相続した人ごとに計算するのではなくて、被相続人が遺した遺産全体に対していくらの相続税が課税されるかを計算するようになっています。
仮に相続財産と債務が同額であった場合には、課税価格はゼロになります。
投稿者 賃貸経営ナビ : 14:54
11.生前贈与
節税の一番の基本は相続時の被相続人の財産を減らしておくことです。 1年間で110万の贈与は贈与税がかかりません。この制度を使えば、例えば贈与対象者が妻・子供・孫など10人いた場合、1年間で1100万円資産を減らすことができ、これを20年間行えば2.2億円の資産を減らすことができます。
生前贈与しなかった場合には課税額を多くなることが判ります。
投稿者 賃貸経営ナビ : 14:54
12.資産の組み替え
もう１つの対策は資産の評価額を下げる為に、現金から不動産などへ資産を組み替えを行うことです。評価の詳細はまた別のコーナーにてご紹介しますが、例えば不動産（土地と建物）の評価額は購入時の現金に対して約5-6割程度で済みます。
ただし評価額が低いということは転売時の換金額も低くなるということなので、闇雲に行えば良いというものではありません。効果的な資産（＝収益を産む資産）への組み替えを行うことが重要です。
投稿者 賃貸経営ナビ : 14:54
2005年04月04日
1.間取り
建築家が設計した戸建てのフルオーダー住宅を見せていただきました。賃貸住宅のデザインを検討する上でも参考になる部分が多々ありますので、ここでご紹介いたします。
間取り
ご自宅で仕事をされているお施主さん家族とそのご両親の2世帯住宅で、1階と２階が仕事場。そして３階と４階が親子２世帯各々の住居という構成になっていました。個室がある下側が道路面になっています。個室の窓は小さめでプライバシーが確保されていました。LDK部分への光はテラス越しに入るのとあとは天井のガラスブロックを介して上から入るようになっており、これが感動的でした。あとコンパクトながら機能的なキッチンと広いリビングダイニングが印象的でした。
＞＞ 賃貸では・・・
２世帯が住める賃貸物件というのが、東雲の公団住宅の一部でも出始めてきました。若干後追いで、賃貸の方にも分譲・持家と同じような形態もカバーされていっているわけです。多様な家族構成をカバーする賃貸物件の数は、今後増えていくのではないでしょうか。間取りについては、キッチンを機能的でコンパクトにし、リビングとダイニングを共用で広く取るというメリハリのあるスペース配分が特徴的でした。
投稿者 賃貸経営ナビ : 15:13
2.玄関廻り
玄関（大）収納
玄関収納はとても役に立ちます。部屋の中まで入れ込まない方が良いモノは以外と多いものです・・・オフシーズンの靴、スキー・ゴルフ・テニスなどのスポーツ道具、保存食や燃料のストックなどなど・・この住宅では下足のまま入れる半間四方ほどの土間収納となっていました。左の薄い色の木の扉が靴収納棚になっています。
賃貸では・・・
居室収納に加えて玄関にも収納スペースが充分あると、「収納量のある物件」として他物件との差別化がはかれる特徴の１つになるのではないでしょうか。
ピクチャーレール
玄関框をあがったその前面の壁・上部に取り付けられたレール。吊るされているワイヤーの下に絵の額を取り付けられます。ワイヤーはレールの範囲を左右に動き、絵の位置を変えることができます。
賃貸では・・・
現状回復が義務付けられている通常の賃貸物件では、入居者が壁に自分でネジ穴を開けて絵を掛けることはできません。よってオーナー様の方で予め付帯設備として取り付けておいてあげると喜ばれるでしょう。レール一本とワイヤー2本を天井隅に付ける、そのちょっとした工夫が入居者の方の賃貸生活にゆとりを与えることでしょう。
投稿者 賃貸経営ナビ : 15:15
3.ダイニング・リビング
テレビ設置スペース
テレビは表面のフラットな面だけ見えればよく、機材の側面は見えない方がすっきりして見えます。壁に少し窪みをつけて、AV機器を設置した時にできるだけ壁と一体化する工夫がされていました。この家では窪みが浅かったので、きっと液晶テレビが入れこまれるのでしょう。
賃貸の場合・・・
家具付きの賃貸でなければAV機器の設置場所まで考慮するということはあまりないのかもしれません。ただテレビを初めとするAV機器は今や一家の複数台あるということは注意しておく必要があります。ファミリー向けの物件でも昔の仕様ではアンテナのジャックは１つのところが多いですが、リフォームを機に他の居室へも設置追加した方が良いでしょう。
階段
上階の光が下まで降り注いでいました。明るく開放的で階段下のスペースが丸々使えるます。階段のフレームには金属を使っていますが、角が人体に当たらないように安全面での工夫もされていました。段板はイペという木材が使われていました。
賃貸の場合・・・
賃貸物件でも戸建てやメゾネットタイプでこんな階段があると良いですね。階段室という閉ざされた空間がないことで、広がりと明るさが生まれるのが何よりのメリットでしょう。
投稿者 賃貸経営ナビ : 15:15
4.キッチン
システムキッチン
ステンレスは錆びにくく汚れが落とし易く、デザイン的にもシャープな印象を与えます。お洒落で機能的なキッチンの演出にはいうことなしですね。
水栓の上部数十センチのデッドスペースは洗浄後の食器置場として有効に活用されています。水洗い後の野菜や調理材料・調味料をちょっと置くのにも重宝しそうです。棚板には穴がたくさん空いていて水が切れが良いです。ルーバーからの外気が食器の自然乾燥にも一躍かってくれそうです。
賃貸の場合・・・
高級賃貸であれば商品の競争力を高める上で、システムキッチンはとても有効です。また食器洗浄機やオーブンや引き出し収納など付帯設備を充実させることで色々なバリエーションが生まれてきます。
引き出し収納
最近は扉式のものに代わって、引き出し式の台所収納が増えてきました。奥に入れた物も難なく取り出せるのが最大のメリットでしょう。
賃貸の場合・・・
まだ高級賃貸以外では引き出し式の台所収納はあまり見かけません。デザイナーズ賃貸の中には、むしろ天板下の収納を取り除き、そこに入居者に可動式のワゴンを入れてもらうことで使い勝手をよくしている物件も見かけます。
間接照明
小泉産業の照明。何の変哲もない形ですが、下に直接落ちる光を抑制するために、電球の下部にアルミのメッシュのようなものをカバーとしてかぶせてありました。これによって間接照明効果を得ているようです。
賃貸の場合・・・
まず照明計画は通常を生活するに足る充分な明るさが得られているか、必要な場所の光源があるかといった機能面での考慮が重要です。日当たりの悪い部屋では、通常より消費電力が高い照明器具を付けるなどの工夫も必要です。その上で、間接照明で空間をより魅力的に演出することができれば、デザイン的な付加価値も上げられるでしょう。
投稿者 賃貸経営ナビ : 15:17
5.収納・コーナー等
内部作り付け収納
シナベニアの収納。色合いも感触も柔らかくて良いですね。
賃貸の場合・・
老朽化した和風賃貸では内部がラワン合板がよく使われていますが、シナベニアの方が見た目も質感も断然優れています。交換が無理な場合にもクロスを押し入れ内部に貼るなどして、綺麗にした方が良いでしょう。
居室収納の使いやすさの一番の分かれ目は扉です。この住宅のように常時開放型か、全面開放型の扉を付けることで格段に使い勝手が良くなります。引き違い戸は半分しか物の出し入れができないのでお薦めできません。また同じ開き戸でも折れ戸タイプの方が開き戸よりも収納部前面のスペースを使えるので良いです。収納内部はハンガーをかけるスペースと棚段スペースの両方を作るのが一般的です。
収納庫の床
クローゼットの床材を居室のフローリングと同じにすることで一体感が出ていました。
賃貸の場合・・・
普通の賃貸の場合も、床は居室を一体感を持たせる為に同じ素材または同系色で統一するとスッキリ見えます。ある程度の荷重を想定して、床をしっかり作ることも重要です
ミニ書斎コーナー（作りつけ机）
巾1メートル足らずの壁を渡す板が一枚（写真の窓の下）。これだけで小さな書斎スペースが形作られています。しかも照明が天井に埋め込まれているので、机（板）の上は丸々使えます。そして机の天板の下は脚がないので、丸々使えます。必要なら自分で追加のキャスターを買ってくれば良いわけです。板の左の壁にはコンセントがついているのでパソコンの設置もスムーズです
賃貸の場合・・・
もちろん普通に机を置いて、照明スタンドも買ってきて、電源コンセントもある程度延長ケーブルで伸ばして・・・とやれば書斎コーナーを作ることは可能です。が、やはり作り付けと同レベルのコンパクト度・スッキリ度を実現するのは困難でしょう。
壁埋め込み空調
使う季節だけ蓋を開けて出す。それ以外の時は蓋を閉めて壁の中に収まります。
賃貸の場合・・・ 高級デザイナーズ賃貸なら、このような考慮をお薦めします。
投稿者 賃貸経営ナビ : 15:17
6.風呂・洗面・トイレ
洗濯機置き場
室内にあるメリットは、雨に日に塗れずに洗濯できる/脱衣所の洗濯物をすぐに入れることができる/ベランダの美観を損ねない/植栽やデッキなど純粋にリビングの延長のリラックス空間にできる などがあげられます。
賃貸の場合・・
今や賃貸住宅では室内設置が主流です。室外というだけで借りてもらえないケースも多々あります。洗面脱衣所やキッチンの一部を使ってでも、内部に防水パンを設置するリフォームをお薦めします。
上部作りつけ収納
これは脱衣洗面場の洗濯機の上にあった収納です。脱衣入れ兼洗濯物入れになっていてとても合理的です。デットスペースをうまく生かしてありました。
賃貸の場合・・・・・
居住者が洗濯機を持ち込む場合、防水パンの上を収納にあてるのは危険もあります。乾燥機付の洗濯機が設置できない場合です。不特定の居住者が住まう賃貸の場合にはやはり、上部は空けておいた方が良いでしょう。
トイレの手洗い＆収納1
手洗いの排水管の下は収納スペースとして有効利用。たったこれだけのスペースですが、これがあるとないとでは大違い。便器を洗うブラシとか洗剤など目立つアイテムを隠ししまうには十分のスペースです。
賃貸の場合・・・
高級デザイン賃貸でも最近は洋式便器と手洗い水栓を分離設置するものが出てきました。確かに水洗タンクの上部に付けられた手洗いはあまり使い勝手が良いとは言えませんが、まだまだこちらが主流です。
トイレの上部棚
トレイの上部棚は、トイレットペーパーやティッシュボックスなどカサの張る物のストックするのに重宝します。
賃貸の場合・・・
賃貸の場合、居住者がこのデッドスペースを利用しようとした場合は「ツッパリ棚」を使うことになります。ただ市販のツッバリ棒はせいぜい1メートル前後なので、それより広い巾では使えません。やはり予め棚板を渡しておいてあげるのが良いでしょう。リフォームの一貫として棚板１枚渡すコストは微々たるものです。板は壁と同じ色で塗装することで、よりスッキリと見せることができます。
投稿者 賃貸経営ナビ : 15:18
7.外部・ベランダ
ベランダのフェンス1
すぐ横には隣のビルが隣接しています。窓を開けると隣家の人とハチ合わせ・・そんな都心の住宅事情では何らかの目隠しフェンスな必須のようです。
ベランダのフェンス2
ここではその目隠しに、穴空きのアルミ板のフェンスが取り付けられていました。普通のベランダについている縦柵のものより目隠し効果は高かったです。また、軽やかな光沢がコンクリートともマッチしていました。目隠しは隣の建物の窓の高さを意識して取り付けるよう計算されていました。隣が壁の部分は何も張らずに開放してあり、圧迫感をうまく解消していました。
賃貸の場合・・
ベランダに限らず、隣接する世帯や道路の通行人からの視界の遮ることは賃貸住宅でも重要なテーマです。賃貸物件のオーナー様の方でも必要な箇所にフェンスを作ったり、植木をしたりすることで、入居者の方に安心して住んでいただけるでしょう。
デッキスペース
「セランガンバツ」というデッキ専用材が使われていました。排水口の部分は溜まったゴミが取り出せるように、デッキも蓋になっています。給排水が整っているので、植物を育てたりちょっとお茶を飲んだりする和めるスペースにもなりそうでした。
賃貸の場合・・・
それなりの広さのベランダであれば、賃貸でももっと工夫をする余地があるのではないでしょうか
ベランダの物干し竿受け
竿受けはコンクリート壁に金具だけ埋め込まれています。掛けたい時だけこれに竿をかけ、使わない時はほとんと気づきません。「いかにも洗濯物干し」と思わせないデザインです。
賃貸の場合・・・
やはり何らかの竿受けを付けておく必要があるでしょう。
投稿者 賃貸経営ナビ : 15:18
8.資材
ガラスブロック
玄関部分はスリット(隙間光）として透明のブロックを使用。キッチンやリビングの壁と天井にも使われていました。こちらは乳白色でやわらかい光が入っていました。両横ともビルの密接しているので、視界は塞ぎならが、光だけ取り入れるのに有効ですね。リビングとキッチンの間仕切り壁とかバスと洗面脱衣室の間仕切り壁にも良いですね。圧迫感がなくて部屋が広く見える感じがします。
賃貸では・・
こんなに大々的にブロックが使われている賃貸物件に廻りあうことはまずないかもしれません。あるとすればキッチンとリビングの間仕切り壁とか、バスと脱衣所の間仕切り壁の一部に取り入れられている物件を探すくらいでしょうか。ちょっと有るだけで随分とデザイナーズ風になるような気がします。
投稿者 賃貸経営ナビ : 15:19
9.設備
コンセント
部屋中の壁に「これでもか！」という程に、たくさんのコンセントが埋め込まれていました。と言っても、むやみに設置されている訳ではなく、ちゃんと備え付けられるであろう電化製品の位置を想定して付けられているようでした。例えば、写真左の床の近い位置のコンセント・・これは炊飯器・電子レンジ・電子ジャー・ミキサーなど調理家電用。低い棚でも目立たないように床に近い位置に設置。そして右写真の高い位置のコンセント・・これはシンク横に置く冷蔵庫用で背丈が高くて隠れるので高い位置に設置ときめ細かいですね。
賃貸の場合・・
冷蔵庫や洗濯機が入る位置には少し高めに、またクローゼットやトイレにまで埋め込まれてます。便利な家電が増えることはあっても減ることはなさそうな昨今、将来を見越して多めにコンセントを配置しておくのは賢明な策という感じがします。何しろ蛸足の延長コードが部屋の隅をグルグルと這っている姿が美しいとはいいがたいですよね。普通の賃貸住宅は住む人が不特定なのでここまではきめ細かい対応はできないかもしれませんが・・ただ、賃貸住宅はコンセントの数が少ない（特に古い物件）というのはあると思います。それに分電盤の配線がよくない（電気が集中するリビングとキッチンが同じ配線だったりする。これだと契約電力を上げてもすぐブレーカーが落ちてしまう！）のも加わって、「蛸足配線でコードが部屋中を這いまわっている」状況に陥ってしまいます。
投稿者 賃貸経営ナビ : 15:19
10.浴室・脱衣洗面所
投稿者 賃貸経営ナビ : 15:19
11.所感・サマリー
オーダー住宅はアイディアの宝庫
居住者のライフスタイルが色濃く反映するはずのオーダー住宅。とは言いながら、最近のSI（スケルトン・インフィル）の発想で作られるオーダー住宅は限りなく賃貸住宅に近いという印象を受けました。パーツ単位で見ていくと、賃貸住宅にも実現してほしいデザイン・仕掛けがたくさん・・・しかも賃貸より流行を先取りした部分も多くとても勉強になりました。
外部への開放性・閉鎖性
隣接する建物や通りを意識した窓の開け方、ベランダのフェンスの立て方が印象的でした。賃貸でも持ち家でも居住者のプライバシーの如何に確保できるかは、首都圏のような過密都市ではとても重要な課題ではないでしょうか。集合住宅やある程度大きな賃貸住宅では、このあたりもポイントだと思います。
作りつけ収納の多さ
今回見た作り付けの収納はどんな賃貸住宅でもあると喜ばれるものだったような気がします。特に天井近くや壁の途中から天井までといったデットスペースを使う収納は賃貸居住者には取り付けることができない部分です。付帯設備として多くの作りつけ収納が付いている賃貸がもっと増えることを期待したいです。
投稿者 賃貸経営ナビ : 15:21
2005年04月05日
1.ロケーション・外観
賃貸住宅の都心回帰が叫ばれる昨今、今回は「都心に暮らす」その究極とも言えるようなお洒落なマンションをご紹介します！内装デザインはルイビトン青山で一躍注目を集めた建築家の青木淳氏。家具は香港のピーター・ハン。そして施工は竹中工務店。住宅では初の本格的な免震構造を採用。また最上階にバー、フィットネス、温泉浴場と都会的なアメニティー施設が充実と多方面で話題性のあるマンションです。見学を通して一般的な賃貸との比較や参考になるところをピックアップしてみたいと思います。
庭と遊歩道
マンションは運河のすぐ横。品川駅まで徒歩10分ちょっととアクセスが良いのにザワザワしていない閑静な立地。ビュロー（隠れ家）と呼ばれる所以でしょうか。
＞＞普通の賃貸の場合・・ 「アクセスが良いのに閑静」というのは賃貸住宅を選らぶ際にも重要なポイントではないでしょうか。どんなに駅から近くても頻繁に車が通って危ないとか、不特定多数の人が狭い家の前を通るとかで騒音が激しいとせっかくの立地の良さも半減されてしまいます。
マンション外観（正面）
ガラスとアルミフレームが等間隔で繰り返す、軽やかなデザイン。
＞＞普通の賃貸の場合・・ ここまで高層のマンションでデザインされた外観というのも珍しいのではないでしょうか。個人的には賃貸住宅の外観はあまり気にしませんが・・
投稿者 賃貸経営ナビ : 11:19
2.エントランス・廊下
エントランス
まるで商業店舗のようなお洒落なエントランス。壁面のタイル、天井照明、ドアの切り込み、電話台の窪みまで全ての目地が綺麗に揃っている為、とてもスッキリとして見えます。
＞＞普通の賃貸の場合・・ 異なる部材を目地割まで揃えるというのはかなりの設計・施工上労力が必要でしょう。部材も規格品でない場合には特注となるでしょうし・・・普通の賃貸にはお金がかかる「こだわり」ではないでしょうか。
廊下
壁には照明が組み込まれ、天井には間接照明も埋め込まれています。これもデザインホテルのようですね。
＞＞普通の賃貸の場合・・ 照明設備単体でなら普通の賃貸でも、ある程度凝った演出ができるかもしれませんね。
投稿者 賃貸経営ナビ : 11:21
3.室内間取り
様々なタイプの部屋がありますが、ここでは代表的なスタジオタイプと１ベッドルームタイプをあげてみます。部屋自体の間取りとしてはオーソドックスで用途を限定しないものだと思います。
投稿者 賃貸経営ナビ : 11:21
4.玄関廻り
部屋の施錠
ホテルのようなカード式の鍵
＞＞普通の賃貸の場合・・ これはまず普通の賃貸では見かけないです。
靴入れ
棚の下をちょっと浮かせて、そこに照明をいれているので軽やかに見えます。
＞＞普通の賃貸の場合・・ この手の間接照明は作り付けの壁収納でないとできないでしょう。ここまでデザインに凝っていなくても、充分な収納スペースが玄関周辺に確保されていれば充分ではないかと個人的には思います。
投稿者 賃貸経営ナビ : 11:21
5.ダイニング・リビング
システムキッチン
コンパクトなキッチンに見えて、これでなかなか大容量の収納スペースが壁一面に設置されています。
＞＞普通の賃貸の場合・・ 「隠れ家」というコンセプトもあって、普通の賃貸と比較するとちょっとキッチンスペースが小さい印象を受けました。大人数での家族住まいというよりは、単身または少人数のあまり自炊をしない世帯ではこの程度のキッチンで充分でしょう。
IHヒーターが使われていました。
＞＞普通の賃貸の場合・・ まだまだIHヒーターは普通の賃貸では少数派です。が、ガスにはないメリットも随分あります。「オール電化住宅」を謳い文句にした賃貸物件も徐々に増えてくるでしょう。
水栓もお洒落がデザインがされています。
＞＞普通の賃貸の場合・・ ちょっと水栓パーツをお洒落なだけでシンク廻りがグッと引き締まって見えました。水栓のグレードアップなら普通の賃貸でもできそうですね。
収納棚
中はよく市販されている板材ですが、目に見える表面の扉が光沢があるお洒落な素材。全体としてデザイナーズ賃貸に相応しい仕上げになっていました。
＞＞普通の賃貸の場合・・ 表面の扉の材質だけちょっと凝ってみるというのは軽いリフォームでも可能かもしれません。
靴入れ
棚を斜めに配置することで奥行きがあまり必要ありません。これは普通の賃貸住宅でも使えるアイディアですね。
壁の棚
壁から棚板が突き出た作りつけの棚です。脚がない（壁で支えている）分、圧迫感がありません。
＞＞普通の賃貸の場合・・ これは普通の賃貸でも活用できそうです。デッドスペースの活用にも有効です。
投稿者 賃貸経営ナビ : 11:22
6.水廻り
トイレ１
高級感漂うトイレ。洗面台は黒の自然石が張られいました
＞＞普通の賃貸の場合・・ 天板の素材に一工夫こらすことはデザイン的な差別化を図る上で有効だと思います。
電気スイッチ
スイッチは大きめでとても使い易そうでした。
＞＞普通の賃貸の場合・・ 一般の賃貸ではもっとスイッチが小さいものが多いでしょう。ちなみにこの大きいスイッチは定価１つ4000-5000円くらいです。電気工事を行うタイミングで換えてみることは有効でしょう
トイレ２
これはいたって普通のデザイン。最近は便器も省スペースのものや、お洒落なデザインのものが増えてきました。
＞＞普通の賃貸の場合・・ トイレはデザインよりまず機能の方が優先されるべきだと思います。和式ではなく洋式であることが第一。次にこれにウォシュレットがつき、温便座を付けるといったあたりが入居者の決め手となる部分ではないでしょうか。
ランドリースペース
埋め込み式のランドリー。最近、全自動のこのタイプもちらほらと見るようになりました。
＞＞普通の賃貸の場合・・ 壁にすっぽり隠してしまうこのような収納方法は洗濯機が賃貸の設備の一部になっていないと難しいでしょう。普通の賃貸にでは、防水パンが設備の一部となることがほとんどです。
風呂
バスタブから都心が見えます。最高の眺めが浴室から得られます
＞＞普通の賃貸の場合・・ ここまで素晴らしい眺望でなくても、ちょっと外の緑が見えるだけでも随分とリラックスできる風呂になるのではないでしょうか。
シャワー水栓
シャワーノズルが大きめで、レールが付いているので可動式。使い易そうです。
＞＞普通の賃貸の場合・・ このマンションのように浅めのバスタブでシャワーも中で浴びれて洗えるタイプが一般の賃貸でも結構、使い勝手が良さそうです。
投稿者 賃貸経営ナビ : 11:22
7.居室
壁収納１
壁一面が収納になっています。
＞＞普通の賃貸の場合・・ これは他の賃貸住宅でもかなり普及してきました。木造の古い賃貸でもリフォームして、大容量で取り出し易いこのタイプに替えていってほしいものです。
空調機
上には空調機が。部屋ごとの温度調整が可能。また季節によって一番快適なレベルの湿度になるようセンターで集中制御されているそうです。
＞＞普通の賃貸の場合・・ 普通の賃貸ではこういった高機能な（お金のかかりそうな）設備は難しいでしょう。
壁収納２
上記壁収納の中は・・・服を掛けるハンバーのスペースが４扉分。
＞＞普通の賃貸の場合・・ リビング、ベッドルーム辺りで収納スペースの大きいものの筆頭は衣類ではないでしょうか。ハンガー位置はあまり高すぎても使いずらいので、このように上には棚板を渡すというのが有効ですね。ニットやカバンやあまり履かない靴などハンガーに吊るさないものはここに置けます。
壁収納３
本が入る収納棚が２扉分ありました。
＞＞普通の賃貸の場合・・ 衣類の次に収納スペースが必要なのが、本や書類やビデオやCDなどではないでしょうか。リビングやベッドルームで一番、出し入れ頻度の高い場所にこの衣類と本等の作り付けの収納棚があるというのは重宝します。
居間の窓１
ほとんど柱の存在を感じさせない両壁一面のガラス張り。このあたりは駆体構造の存在を感じさせない今風の設計。
＞＞普通の賃貸の場合・・ これほど全面ガラス張りだと中が外から透け透けでちょっと落ちつかない気もします。普通に窓があって光と風が入れば良いのではないでしょうか。
居間の窓２
カーテンレールまで白色で目立たないようにしています。細かなカラーデザイン上の配慮です。
＞＞普通の賃貸の場合・・ 小さなことですが、設備部品の色や形にまで気を使うことは、部屋全体の印象を決める上でも重要なことだと思います。前述の壁全面ガラス張りにする為の構造設計もデザインなら、カーテンレールの色を白に決めるのもデザインです。同じデザインなら、知恵と工夫とちょっとのお金でできるものの方が効率が良いです。
投稿者 賃貸経営ナビ : 11:22
8.パブリックスペース
バー
最上階にはバー。居住者とその知人のみが利用できる最上階の会員制バー。清算は普通のバーと同じです。
カウンターからは品川の高層ビルが一望できます。FIXのガラスは床高から始まっていて、このあたりもデザイン的なこだわりを感じました。高所恐怖症の人はちょっと近寄りがたいかもしれません。
＞＞普通の賃貸の場合・・ 商業施設が同じ敷地内に誘致されている賃貸マンションというのは結構あるかもしれません。自分のお気に入りの店が近くだと、それだけでも物件を決める大きな材料の１つになるのではないでしょうか。
風呂
共用の温泉風呂も最上階の２３Fにある。
湯船からは品川の街が一望！
＞＞普通の賃貸の場合・・ 共用の風呂がある賃貸マンションというのはほとんどないのでは・・
フィットネス・スペース
居住者は無料で利用できる。 朝のジョギング代わりにここで汗を流し、そのまま同じフロア-にある温泉風呂へ！
＞＞普通の賃貸の場合・・ 賃貸ではこれもほとんど見かけないですね。健康志向の強いアメリカ（特に西海岸）では、普通の賃貸アパート群に一角にこういうちょっと運動できる場所があったりしそうですが・・
投稿者 賃貸経営ナビ : 11:28
9.所感サマリー
コンセプト
デザイン
周辺環境
投稿者 賃貸経営ナビ : 11:33
2005年04月08日
1.IHとは
東京電力のショールーム・TEPCO（銀座・松坂屋裏）にIHの体験に行ってきましたので、そのご報告をいたします。言葉で聞くのと実際に体験してみるのは大違い！行って良かった体験コーナーでした。IHとは
InductionHeatingの略で、電磁波で鍋自体を発熱する方式のものを言います。ではここでまず、IHを含む電気調理器について整理したいと思います。
- 電熱線式
ニクロム線が赤くなる昔ながらのコンロです。 IHとこの電熱線タイプと混同されている方も多いのではないでしょうか？「電気は火力が弱くて使えない」と言われるのも、ほとんどの方がこのタイプを指して言っていることが多いように思われます。
- IHヒーター
このタイプが今後の電気調理器の主流になってきます。IHはコンロ自体は発熱しません 。空気が汚れず、夏場の冷房器のきいた部屋にも有効です。また電熱線式が火力が弱いのに比べて、こちらは 2000KW〜3000KWととても高い火力 です。
- ラジエントヒーター
加熱時間が早いクイックラジエントヒーターは、IHコンロの一部に多くが組み込まれます。IHでは使用できない土鍋やアルミ鍋も利用できるというメリットはあります。一方でIHとは違い発熱体自体が熱くなるので注意が必要です。うっかりこのヒーターの上に手を乗せようものなら大変な火傷をしてしまうことになります。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:48
2.IHの特徴
１．利便性
チャーハンがベタ付かずにパラパラに炒まります。チャーハンがベタ付くのは、中途半端な温度で炒める時にご飯の水分が充分に蒸発しないからだそうです。ガスは点で加熱し、IHは面でフライパン全体を加熱するという違いがあるのです。
ガスだとどんなに種火にしても、炎の上部は高温(700-800度）になっているので、火と接する鍋の部分を拡大で見ると、低温というわけではありません。 対してIHでは流す電力量で調整しているので、鍋の温度そのものを低温に保ったまま加熱することができます。今までガスだと直接火にかけられず湯煎でやっていたような調理（お菓子のゼラチン・チョコレート・バターなどの解凍）も直接鍋に入れてできてしまいます。
皆さんフライパンで炒め物（野菜炒めやチャーハン）をする時、どうしていますか？熱が万遍なく行き渡るように、片手はフライパンを持って振り廻していませんか？IHではフライパンを動かす必要がありません。電気抵抗でフライパンの金属全体が均等に加熱されているからです。ですからフライパンを手に持つ必要がないのです。お年寄りや体力のない方でも調理が楽になりますね。
加熱目盛りがKcalに対応しているので、設定が正確。どう便利かと言うと、今後発売されるであろうIHの料理本では「弱火で1時間ことこと煮て・・・」という曖昧な表現でなく「XXkcalの加熱で1時間・・・」と正確な加熱情報が得られるようになり、調理手順がより適格に実行できることになるかもしれません。
「弱火で一晩煮込む。その間、睡眠」「ちょっと買い物に行っている間に煮込む」といったことが可能です。ガス漏れや引火の心配がないからこそ可能なやり方ではないでしょうか。常時不在が不安な方も、少なくとも台所にずっと張り付きという必要がなくなるだけでも便利です。
２．安全性
発熱源から火がでないので、どんなに近寄っても大丈夫。調理中、服に引火することはありません。ただし鍋やヤカンなど調理道具そのものは熱いですから、触って火傷しないように注意が必要です。
ガスは使用しないのでガス漏れの心配もなく、炎が出ないので火事になる心配がありません。また鍋などの高熱化による引火への対応としては・・・・A.空だきを関知すると１分でOFFになる B.金属が発火する370度〜380度になる前の温度（300度）まで上がったらセンサーが感知してOFFになるなどの機能を各メーカー用意しています。
３．経済性
ガスのように酸素を使って二酸化炭素を出すという燃焼による発熱ではないので、空気の汚れがありません。また酸素不足による一酸化炭素中毒の心配もありません。出るのは加熱された食材から出る臭いだけ・・・よって臭いを取る為の換気さへすれば良い訳です。夏・冬のエアコンで調整された空気を大切に使えます。
ガスのように酸素を使って二酸化炭素を出すという燃焼による発熱ではないので、空気の汚れがありません。また酸素不足による一酸化炭素中毒の心配もありません。出るのは加熱された食材から出る臭いだけ・・・よって臭いを取る為の換気さへすれば良い訳です。夏・冬のエアコンで調整された空気を大切に使えます。
夏場のエアコン（クーラー）の光熱費節約に多大な効果があります。熱効率４０％のガスコンロは、残り６０％の熱が室内を暖める方に行きますが、熱効率９０％のIHはほとんどが食材と鍋のみの加熱に使われる訳です。
４．省スペース
フラットな天板なので調理の後は、そこに皿を置いて配膳台として使用することができます。セラミックスガラスである天板は調理直後は鍋やフライパンの熱伝導によって表面が熱くなっていますから若干の注意は必要です。鍋やフライパンに接していない部分のガラスは熱くなく、ここには調理で使う調味料なども近くにおいておくこともできます。
５．ハイブリッド
前述のラジエントヒーターと組み合わせると、従来の鍋も使えて、魚も焼けます。魚を焼くのもラジエントヒーターです。慣れるまではどこが熱くなっていて、どこが電磁波のみで熱くないか、注意を払うことが必要です。天板奥のラジエントヒーターは、熱せられるとオレンジのランプが天板に灯るので、これが目安になります。
６．調理道具
どの鍋ならIHに使えるか？それはIH加熱の原理が解ると理解しやすいと思います。IH加熱は鍋の周辺に磁場を作り、電気を流すことで、電気抵抗のある金属が加熱される仕掛けです。ということは電気抵抗の低い素材では加熱されない、されにくいということになります。ということで、銅（もともと電線に使われるくらいですから電気抵抗は極めて低い）、アルミ（業務用のミリクパン、寸胴鍋など）、土鍋（いわゆる陶器全般）はIHには不適です。鉄、ホーローの鍋がIH向き。また土鍋を使うにしてもIH専用のものが必要になります。これは陶器の中に金属のパネルが埋め込まれているIH専用鍋です。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:50
3.体験コーナー
チャーハンを作るのがこの日の実習でした。以下、画像付きでIHを使った調理の流れをご紹介します。
この日のIHは松下の製品
フライパンは普通の鉄製のもの
前面パネルを開けると写真のような操作盤が出てきます。各コンロ別に操作ができます。
油を入れてある程度暖まったら、卵とご飯を入れます
しゃもじ２つを持って、かき混ぜます。フライパンを持ち上げる必要がありません
ご飯と卵が炒まったら具を入れます
具がなじんだら、皿につぎ分けます。今しがたまで調理していたIHヒーターの上を使っているのがわかります。コンロ自身が加熱されないIHならではのメリットですね
その他、揚げ物の場合には、こんなこともできます。紙のふたを揚げ物中の鍋の上にかけて油飛びを防げるのです。これも引火しないIHならではの特徴です
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:51
4.IHの導入
IH器機の選定
いろいろなショールームで目的や予算とも相談して検討してみましょう
電気工事・設置工事
機種が決まったら、具体的な工事です。今まで使っていたガスコンロ・ガス管を撤去し、新たに電気線を引く必要があります。そしてIH器機の設置。リフォーム会社やIH販売店でも工事の相談・実施を受け付けています
電力対応
IHは２００Vのものが殆どのようです（コンパクトキッチン用の1口コンロなどでは１００Vのものもあります）。未だに一般家庭では１００Vが主流だと思いますから、IHを使うには電圧アップの工事が必要になります。契約している電力会社に問い合わせます。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:51
5.所感サマリー
断然IH
今回、使ってみて初めてIHの素晴らしさを実感できました。講師の方の説明がとてもわかりやすくて説得力があったのもポイントでした。未だIHの良さが一般的には的確に伝わっていないのかもしれません。正しい情報伝達と消費者の正しい理解がIH普及の第一課題ではないでしょうか。
導入時期は？
これは難しいところですね。何でも出始めの製品というのは生産量が少ない分、割高でしょうし、普及すればするほど価格が下がっていくのが世の常だからです。賃貸では費用対効果の観点から導入を検討することが必要です。つまり「生活の利便性」と「安全性」が入居者に充分理解され、稼働率アップの決め手になる時期に導入することです。その時期がいつになるのかは、個々の物件のエリアや間取りによっても代わってくると思います。
まずは体験を！
新しい設備を話だけ聞いて、取り入れるというのは大多数の世帯にとっても尻込みすることではないでしょうか。そんな時に、今回のような体験コースは大変助かります。TEPCOのIH体験コーナーは参加費は１人５００円で、材料費込みで講義と実技・・とてもリーズナブルだと思います。当日の受講者は１１名。今週は参加者が少なかったとのことでした。毎月、定期的に体験コーナーをやっているので、興味のある方は参加してみられることをお奨めします。まさ「百聞は一見に如かず、目から鱗の体験コーナーでした。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:51
1.最近のシステムキッチンの特徴
松下電工のショールーム（NAIS。汐留の電工本社ビルの中）にてシステムキッチンを見学してきましたので、その最新設備をご紹介します。
システムキッチンとは一般に「複数機能が一体化したもの」を言います。今のシステムキッチンには大きな流れとして２つの方向性があるように思います。
小型化へ
システムキッチンの最低必要な設備として、給排水設備（水道とシンク）・調理設備（ガスコンロまたはIH) そして調理台（ワークトップ）を一体化したもの。従来、付いていた、そして必ずしも使いやすいとは言えなかったワークトップ下の収納スペースは排除し、オープンにしたもの。ここには使い手のスタイルに応じて自由に収納庫をいれてもらうというものです。単身向けや調理頻度が少ない世帯でこのタイプのキッチンが好まれる傾向があります。
大型化へ
今回の松下が提案するようなタイプがこちらでしょう。前述の機能に加えて、収納スペース・食器洗浄機などの洗浄装置・オーブンレンジなどの大型調理設備・ゴミ箱スペースなどもきっちり作り込んで一体のボディーに納めて行こうというものです。分譲を始めとするファミリー向け住宅のキッチンはこの方向に進んでいるようです。
投稿者 賃貸経営ナビ : 19:05
2.諸々のシステムキッチン
ショールームには数十に上る種類のシステムキッチンが展示されていました。気になる新機能などをご紹介します。
ショールームは汐留にある松下電工の本社ビルの中にあります。
ショールームはB2からB1の2フロアーに及び、システムキッチン以外にもいろいろと展示されています。
こういったシステムキッチンのセットがいくつも展示されています。
システムキッチンの色もこのようなカラーバリエーションの中から選べます。
キッチン収納の扉部分も同様に多種のカラーバリエーション。
このタイプはシンク上に洗った後の食器を置くスペースがあり、少ない量なら、そのまま手洗いして置いておくこともできるし、量が多いときは、上部に上げてそのまま自動洗浄することもできます。
食器洗浄機の横は調理によく使う調味料や乾物などをストック。これも上部にスイッチボタンを押して上げると、すっきり見えなくなります。
吊り戸棚収納は手動で目線高さまで下ろすことが可能。出し入れのしやすい高さですね。
投稿者 賃貸経営ナビ : 19:05
3.その他
�ー�納機能の向上
吊り戸棚収納・引き出し収納・床下収納・洗った後の食器の置き場所、調味料置き場などなど、収納の充実が目立ちました。多用な食文化と食材が混在する豊かな日本の食卓をカバーする為に、収納は不足することはあっても余ることはないようです。
��吊り戸棚収納
吊り戸棚収納が目線まで降りてくる仕掛けになっていてこれは特に使い勝手が良かったです。手動での上げ下ろしだけでなく、電動で動くものがあり、このあたりが家電製品全般を網羅する松下グループとしての強みなのかもしれません。
��カラーバリエーション
車を車種と色で選ぶ時代になって久しいですが、システムキッチンにもそんなスタイルが定着しつつあります。何十種類にも及ぶカラーバリエーションをカタログからではなく、現物として見ることができるというのはショールームの強みだと思います。
投稿者 賃貸経営ナビ : 19:05
2005年04月11日
1.場所・概要など
数年前、公団住宅としては初の本格的なデザイナー住宅が東雲に誕生しています。場所は有楽町線の辰巳駅から徒歩10分。銀座、有楽町駅からも地下鉄で４−５駅ととてもアクセスが良い場所です。今回はこの物件を見学することで、オーナー様の賃貸物件の企画・リフォームに役立てていただきたいと思います。
地下鉄有楽町線「辰巳駅」下車 徒歩10分 りんかい線(*1)「東雲駅」下車 徒歩15分
*1 りんかい線とは東京都が主体の第三セクター方式、東京臨海高速鉄道 株式会社が運営する新木場と大崎間を結ぶ鉄道でJR埼京線や京葉線と乗り入れています。
投稿者 賃貸経営ナビ : 14:29
2.公団住宅とは
「公団住宅」とは都道府県や市町村等の自治体や住宅供給社等の公団が管理・運営する住宅です。正式には「都市基盤整備公団」、昔は「住宅都市整備公団」と言っていました。 公団住宅の特徴を以下に記します。
「礼金」「仲介手数料」がない
一般の賃貸物件では必要なこれら２つ経費がかからないことは大きなメリットです。その替わりに敷金は3か月分と、一般の賃貸物件より多めに必要になります。もちろん、通常使用をする限りは出るときに戻ってきます。
ゆったりした間取り
１LDKでも50�崛宛紊箸罎辰燭蟯崋茲蠅任后Ｆ辰忘廼瓩任�たものはこの傾向が強いです。
家賃もリーズナブル
”国がやっているからとびきり安い”というものではありませんが、質のよい物件が適正価格で提供されていると言えるでしょう。１LDK,２DKが首都圏だと10万円前後から始まります。
投稿者 賃貸経営ナビ : 14:31
3.公団住宅の申し込み
１）新規にできた建物の場合
普通の賃貸アパートやマンションに入居する場合は仲介をしてくれる不動産屋に申し込めば良いですが、公団住宅の場合は「抽選」により決められる場合がほとんどです。
毎年4月に上半期、10月に下半期の募集予定の住宅が、公団の住宅募集センターから発表されます。
インターネットでの応募が行えます。ちなみに首都圏で2月10日現在、募集している建物は4件ありました。東雲など大型のものはこれとは別に単独で募集しているようです。
２）既にある中古の建物の場合
同じくインターネットから空き物件の参照と応募ができます。東京23区で2月10日現在、募集している建物は137件ありました。 こちらは随分たくさんありありますね。
投稿者 賃貸経営ナビ : 15:00
4.間取り・価格
公団東雲の賃貸物件は、様々な種類の間取りが用意されています。今までどちらかというと、画一的なものが多かった所から一転して、多様化するユーザーの趣向にこたえようという姿勢に見て取れました。
例・２LDKの場合
同じ１K〜１LDKのタイプでも広さ・間取り・価格も様々です。
投稿者 賃貸経営ナビ : 15:06
5.所感サマリー
�”�屋の基調色は薄め
壁・床・天井・建具・設備器具など全体的に白を基調とした薄い色が多く使われていました。木目の色も肌色に近い薄い色か木目が見える程度の白色塗装がされていました。これによって部屋に統一感があり、広がりのある空間になっています。
�▲▲�セントカラーで遊びを
ショールームでは家具や寝具など比較的面積の小さな部分でビビットな色をつけて、ややもすると単調になりがちな部屋にアクセントをつけていました。
��ゆったり間取り
１LDKで５０�崛宛紊箸罎辰燭蠅靴討い泙靴拭�また天井高もあり、特にSOHOタイプのものは3メートルもあり、余計広がりを感じます。
�た絏�りの贅沢
外窓に面した眺めの良い場所をバスルームに当てるなど、リラックス空間を良い場所に持ってくるようにして贅沢な間取りが他にない魅力となっていました。
�ゼ�辺環境の整備が急務
素晴らしい室内に比べ住宅近辺の生活の為の施設がまだまだ少ないという印象を受けました。スーパーとコンビニが1件ずつ・・子供が遊ぶ公園も充分とは言えず・・・まだまだ色んな施設が必要ですね。
投稿者 賃貸経営ナビ : 16:06
1.概要
銀座線青山一丁目の駅近くの元オフィスビルでは日本最大級のコンバージョンが行われています。鉄筋・鉄骨コンクリート造りの８階建てのビルを全面改修して全44戸の住宅兼オフィス（いわゆるSOHO)賃貸とするというものです。 現在まだ工事中ですが、モデルルームとなる一室が完成していましたので見学をさせていただきました。(2004年5月）
コンバージョンとは？その背景
最近「コンバージョン」という言葉をよく耳にします。「従来オフィスとして使われていた場所を住居として再利用する」というのがコンバージョンです。
そんなオフィスビルが生き残りをかけて考え出した起死回生策がコンバージョンです。元々立地の良い場所にあり、建物もRCまたはSRCとしっかりした構造のオフィスですから、住宅用の工事を施せば、立派な住宅に蘇る余地は充分にあるのです。
コンバージョンってどんな工事？
住居世帯用の区画
一番大きいのは広いオフィス空間を住宅用に小さな区画に仕切ることでしょう。住宅で広い1ルームタイプに人気が出てきたとは言っても、オフィスの大空間は広すぎるのです。
水廻り
水廻り設備の工事も通常大きなものになります。風呂（シャワー）、キッチン、トイレ、洗濯・・・そのための給排水工事です。またその為の最低限の内部壁も作る必要があるでしょう。
空調ダクト
新設するキッチンが給排水の関係から、外壁から遠い場所になる場合には、排気設備の工事も必要になります。外気に排出する場所まで空調ダクトを長く伸ばしてくる必要があります。
照明
電気ケーブルを回して、各種照明を設置します
こうしてみていくと、建物の大構造はいじらないまでも、オフィスから住宅への間取り変更を伴うフルリフォームがコンバージョン工事であるということがわかります。
そんな大工事のコンバージョンですが、建替えることを考えれば随分と安いようです。今回の大規模コンバージョンの工事費は新規の立て替え工事の3分の1程度ですんだと新聞記事にはありました。
投稿者 賃貸経営ナビ : 16:38
2.SOHOの特徴
今回のご紹介する住宅のもう１つの変わった点は、賃貸物件がSOHOタイプであるということです。SOHOとはSmalOfficeHomeOfficeの略です。働くスペースがあって、生活の為のスペースもある。両方の機能を兼ね備えている住宅のことです。
オフィス機能
住宅であると同時にオフィススペースが付いているが必要になります。オフィススペースは、居住者以外の人が利用したり、取引先や顧客が訪ねてくることもあるでしょうから、入り口から近い場所に配置されることが多いようです。
オフィスは靴を脱ぐか？土足か？
外部からの人の出入りを考えると、オフィススペースは靴履きのままという場合もあります。居住スペースと分離されたタイプなら、途中で靴を脱ぎスペースがあるという間取りも可能でしょう。オフィススペース含めて全フロアー靴を脱ぐというタイプもあります。
共用または分離型
住む為のスペースと働く為の公共性の高いスペースが間取り上、明確に分離されているものと一体化したものがあるようです。今回見学したのは、スタジオタイプですから共用型ということになると思います。働く時間は公共性が高く、いろんな人が出入りして、オフの時間が同じ場所が生活のスペースになるわけです。
設備の強化
オフィスではPCを始め複数のOA機器が使われる為、供給電力も拡張性が高いものでなければなりません。今回見学したところも最大１００Aまで拡張可能とのことでした。また光ファイバーなど高速インターネット接続が可能なネットワークが敷設されたものもSOHOとしては人気が高いです。
投稿者 賃貸経営ナビ : 16:50
3.間取り
広いスタジオタイプの間取り
水回しは図の左下の所の集中して設置されています。左からトレイ、キッチンスペース、そして一番右側がシャワールームです。キッチンの後ろのスライドドアを開けると洗濯機置き場が設置されています。
水回りをできるだけコンパクトに抑えてその分を居室にあてています。
投稿者 賃貸経営ナビ : 17:10
4.所感サマリー
多様化する賃貸
分譲マンションで流行しつつあるSOHO住宅やコンバージョン住宅といった新しい住まいのスタイルがもう賃貸でも出はじめてきました。多様化する居住者の生活をサポートする様々な賃貸物件が今後増えていくことでしょう
コミュニティー型住宅
このマンションのタイトルも「クリエーターズ・ビレッジ」。創作者の村。「同じような価値感・生活スタイルを持つ人が住んで・働いて・刺激し合える村を築きたい」という企画者側の願いが感じられます。
コミュニティー型住宅はそんな古今東西の歴史をベースにして、より現代的な衣装でもって提供されつつあるように感じます。オーダー住宅の世界では注目されているコーポラティブ住宅というのも、この流れの一環としてとらえられるのではないでしょうか。
オフィスに近いSOHO
今回見学した物件は住宅というよりもオフィスに近いSOHOでした。元々オフィスをコンバージョンしているので無理もないかもしれません。立地的にも生活に必要な買い物場所が近くにあるわけではないので、やはり住む場所は別にちゃんとあって、平日はここに寝泊り、休みは本宅でゆっくりする。そんな働く為のセカンドハウス的なSOHOでした。
SOHO賃貸の価格
48�屬�1ルームで家賃が275,000円。坪あたりの値段は18700円。これは立地、利便性を考えれば決して高い価格ではありません。普通のオフィス機能に加えて、「生活機能の追加による付加価値」分が含まれているわけですから。「忙しい時は家に帰る時間を節約できて、仕事場で調理・食事ができて、リフレッシュの為のシャワーや着替えの洗濯までできる機能付き」のオフィスとして考えれば、この賃料を魅力的に感じる人がいるでしょう。現にショールーム公開3日目にして既に1/4が予約済みでした。
SOHOな生き方
仕事と生活の場を一体化させるという生き方をする人が雑誌などで注目を集めています。自らの興味・好奇心を原動力に新しいモノを生み出していくクリエーター的な生き方、そのシンボルとしてSOHO住宅は益々注目されるかもしれません。
投稿者 賃貸経営ナビ : 17:27
1.ガレージハウス間取り１
5年ほど前から東急リロケーションが監修するデザイナーズ賃貸住宅が出ています。今回はとてもテーマ性の高い住宅がいくつか入居募集していましたので見学させてもらいました。（2004年6月）
ガレージハウス
「車とともに暮らす」のがこの賃貸物件のテーマ。庭付きで、１・２階が一体（メゾネットタイプ）のものでテラスハウスと呼ばれる賃貸物件です。最近はデザイナー仕様のものだけでなく、各ハウスメーカーでも積極的にこのタイプの商品を開発しています。
１）ロケーション
場所は田園都市線のあざみの駅から徒歩20分弱の場所。ちょっと駅から遠い感じがしましたが、そこは「車による移動生活が基本となる」人を対象にしているということで、問題ならないでしょう。
２）間取り
物件は敷地内に２世帯。各々2階建てテラスハウスで床面積がガレージ込みで１００�屬箸罎辰燭蠅靴討い泙后�1階の間取り図を見ると別々の棟に見えますが、実は繋がっているのです（2階の図面を見て下さい）。車は各物件、最大3台まで留められます。自分の車が2台としても、あとはお客様の車まで止められるということで、車好きの方にはたまらないスペースです。
建物の構造は外観からは想像できませんでしたが、木造です。建築費用も設備を除いて坪50万円とのことで、かかった費用からは予想もできない豊かな空間でした。
ガレージ
ガレージは車1台分は室内にあります。図面の下側の車が止まっている部分が室内部分です。入庫の時はシャッターを開けます。庭側もサッシになっていて、両方をしめると完全に室内です。ここで休日、ゆっくりと車の整備をすることができるわけです。
玄関ロビー
玄関だけで9畳あります。ここには自転車、バイク、スキーなどのスポーツ道具何でも置けます。また日曜大工をする人にもこ最高のスペースです。 ガレージとの行き来も大きなサッシドアからできます！
投稿者 賃貸経営ナビ : 17:46
2.ガレージハウス間取り２
映画館リビング
図面のリビングとダイニングを繋ぐ部分は階段です。ダイニングの方が4-5段高くなっていて、この階段に腰を下ろして、同じく階段にプロジェクターを設置して、リビング側面のスクリーンに映像を投影する。そんな使い方を想定して、階段横壁には電源コンセントが設置され、リビング壁にはスクリーンを引っかける金具が取り付けられています。図面左の物件では対面式キッチンになっているので、炊事をしながらも見える！こんな贅沢な空間が賃貸物件であること自体とても驚きです。
システムキッチン
収納棚が木材に塗装をした手仕上げのものであったのが新鮮でした。シンクやコンロや水洗・給排水といった機能が最優先のパーツと違って、収納棚の部分はシステムキッチンメーカーのものでなく独自仕様のサイズ・材料・カラー・仕上げで作るのも良いと感じました。
もう１つ特徴的だったのはシステムキッチンをオーダーで作られていることでした。ステンレストップのシンク、コンロはどのデザイナーズ住宅でも共通なもののようですが、ワークトップ下の収納、あと吊り収納が木に白色塗装したものであったことが注目されました。収納までセットになったメーカー提供のシステムキッチンでなく、収納部分は独自に設計し作り込むことにより、比較的安価にハイクオリティーなシステムキッチンを実現していました。
投稿者 賃貸経営ナビ : 17:56
3.FOBの家
輸入生活雑貨の草分けFOBCOOPが住宅を手がけたのがこの物件です。インテリア建材やシステムキッチンを初めとする設備機器が、FOBの生活雑貨がしっくりと調和するようにトータルデザインされていることが最大の特徴になっています。
１）ロケーション
田園都市線の鷺沼駅から徒歩10分前後の閑静な住宅街の一角に３階建ての物件としてありました。
２）間取り
1ルームタイプとメゾネットタイプがありました。
２フロアー吹き抜けの高い天井の1ルームが特徴的でした。メゾネットタイプの上階の一部が下階の吹き抜け空間として使われていました。このような垂直方向での世帯間での入れ子構造の賃貸では珍しいものです。高い位置に大きな窓があり、隣家の視線が入らないような配慮もされていていました。
一番魅力的だったのは広いお風呂です。トイレとバスが同じスペースにありましたが、小さな１ルームのトイレ・バス共用のものとは全く趣の異なる別空間でした。見晴らしも部屋の中で一番良い場所に配置されており、「郊外でのゆとりある生活」を象徴するような空間になっていました。
その他の特徴
以下のような特徴があげられます。- 床がコンクリートにモルタルウレタン塗装
- 壁は全面＝白の空間
- 収納扉は木具に白色塗装
- ドアはアルミ製の商業空間によく使われるもの
投稿者 賃貸経営ナビ : 18:11
4.ネコと暮らす賃貸
ペットと共に暮らす賃貸。テーマ性のある物件として興味深かったです。
１）ペット可賃貸の需要と供給
マンションでペットを買う人が増えてきました。一人暮らしの人の相棒として、DISKSの共通の愛情対象として、老後の慰みとして・・・
東京都の生活環境課の統計データによると、分譲を含めた集合住宅でペットを買っている人は1割だそうです。かたやペットを飼うことができる賃貸住宅の数は全賃貸物件の５％のみです。潜在ニーズが分譲と同じくらいあるとすれば、賃貸のペット可物件の数はまだまだ足りていないということが判ります。
２）ペット可物件
以前からあった「ペット可物件」というのは、ペットと住む人に対して許可するレベルであったような気がします。「本当は買ってほしくないけれど、仕方がないから買っても良いよ」というニュアンスです。
大家さんが渋る理由の第一は物件が汚れることでしょう。壁や床がひっかき傷などで痛みが多く補修にお金がかかること。それから臭いの問題でしょう。糞尿を含む動物臭が染みつくとなかなか取れないと言われています。ひとたびペット可にしてしまうと、その人が転居した後も、もうペットを飼わない人に嫌がられて入居してもらえなくなるのではという恐れもあると思います。
ペットを飼う人、飼わない人、両方のニーズを満たそうとしても無理があるし、ペット可のみでずっと賃貸していくにも将来的な展望が持てないということだったのではないでしょうか。
３）ペット共生型専用マンション
そこで登場したのが、ペットを飼う人に特化した「ペット共生型」物件です。今までの様に後ろ向きにではなく、「ペットが喜ぶ住宅、ペットとともに暮らす人に喜んでもらえる工夫のある住宅」というものが多くなってきているようです。
４）ペット共生型の特徴
今回見学した物件を例にその特徴は以下の通りです。
フローリングは汚れや傷に強いもの（オレフィン樹脂）、壁クロスはツメが入りにくいものを使用。
1階共用部分にシャンプー台やドライヤーなどを備えたグルーミングスペースを設置。
ネコ専門のペットショップが1階にあります。マンション入居者の外泊時にはペット預かりのサービスも行うようです。
投稿者 賃貸経営ナビ : 18:19
2005年04月12日
市街化区域の生産緑地相続時に発生した問題
所有している土地が市街化区域の生産緑地になっている農家によく起きる問題が納税猶予の申告だ。 ＜具体事例＞ 父がなくなり、市街化区域の生産緑地を成人した子供と母が相続した。子は遠方におり、母が実質管理していたが、母は相続税を軽減する為に「農地の納税猶予を申告」した。投稿者 賃貸経営ナビ : 10:13
5.ギャラリー
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| アクセス 場所は銀座線青山1丁目駅を上がるとすぐ隣のビルです。 |
施工 竹中工務店が施工を担当。やはり大型ビルのコンバージョンになると大手が活躍しています |
ショールーム 見せていただいたブルースタジオさんの案内図。見学はあらかじめインターネットで会員登録をすると、お知らせがもらえます |
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| キッチン ステンレストップのスッキリしたデザイン。コンロはIHでした。 |
シンク 決して大きくはないですが、水洗のデザインが洒落ています。 |
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| 洗濯スペース 黒い収納ドアを開けると、洗濯機の防水パン。あとキッチン左の黒いタイルの部分はシャワールームです。このシャワールームへの通路がキッチンに立つ場所を兼ねていました。 |
シャワールーム ガラスのドアを引くと中はシャワールーム。畳一つ分もないくらいのコンパクトなスペースですが、シャワールームとしては充分ではないでしょうか。 |
シャワー室の照明 船の中を思わせるようなランプ型照明。 |
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| エアコン 標準で各室2機装備。 |
照明 スポット照明の為のレールが洒落ています。 |
窓 オフィスの時のままの広い開口でした。部屋からは公園の緑がよく見えます。 |
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| 排気管 シャワールームとキッチンがかなり外壁から奥まったところにある為、部屋のかなり長い距離を排気管が走っていました。がそこはさすがデザイナーズマンション。これもデザインの一部として敢えて隠さずに全てシルバーで仕上げてありました。 |
タイルの色 シャワー室のタイルの色は部屋によって違うようです。住む人の好みによって部屋を選ぶことができるわけです。 |
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| 床材 今回は見学できませんでしたが、メゾネットタイプで使われている床材です。ザックリした感触の麻材。 |
投稿者 賃貸経営ナビ : 17:18
2005年04月14日
戸建て注文住宅
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| 外観2 白黒ツートーンのメリハリの効いたお洒落な外観。 |
サイディング INAX製のサイディングで新製品（モニター製品） |
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| ガルバリウムの雨樋 大昔は銅製、今は主流は塩化ビニール樹脂ではないでしょうか。最近のデザイン住宅では金属を使うところが増えてきました。ちなみにガルバリウムというのはアルミと亜鉛の合金です。 |
中庭 採光・外部からのプライバシー性・上下2世帯の距離感・建築基準・・・諸々を考えて作られた中庭だと思います。上下2世帯を繋ぐ、この家の中心的な位置付けになっていて良かったです。背の高い木が一本だけの決して広くはない中庭ですが、どちらかというと規則的で無機質な外観の見事なアクセントになっていました。 |
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| 和室・畳 畳縁のない畳・・・琉球畳はすっきりして見えました。カーペット感覚で広く感じます。 |
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| フローリング 松の無垢板が張られていました |
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| キッチン オーソドックスなシステムキッチン。それほどデザインに凝った部分がなく、価格を抑えた家をいうのがテーマの１つでもあり、そうすると水回り器機の価格を抑えるというのは大きなポイントになるようです。とは言っても、充分に収納スペースがあるし、充分な機能ですね。 |
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| 洗面・脱衣・浴室 洗面脱衣室も必要最低限な設備でコンパクトに、また浴室もシャワー・水洗ともコンパクトに。開口部が広くて明るいですね。 |
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| ベランダ 普通足場に使うポールを手すりに使用してとてもユニークです。左の写真を見ると隙間が空きすぎて怖い印象ですが、右の写真を見るとフェンスを立てていて安心感があります。必要に応じて後からフェンスが立てられるという拡張性も良いですね。 |
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| 階段 デッキ材が段板に使われているのも、ここが靴やツッカケで上がり降りするスペースだからでしょう。照明もスポット照明でコンパクトな仕上がりになっていました。 |
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| 2階靴入れ 壁一面の靴入れ。これだけの収納量があれば充分ですね。 |
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| 2階LDK 天井がとても高いとても魅力的なLDKでした。天窓からの光が明るく指していて開放感がありました。部屋からは中庭の木が見えて、やはりこの家の中心に木があるという印象があります。 |
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| ロフト・階段 「ロフト」とは屋根裏部屋のことで、Loftの語源は屋根の傾きのこと指しているようです。建築基準的には高さ1．4メートルまで、それ以上天井が高くなるとフロアーになるようです。ロフト特有の簡易な階段・・・お年寄りにはちょっと辛いかもしれませんが、利用する人が限定されるロフト（よくあるのは収納庫や寝床）なら問題はないでしょう。 |
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投稿者 賃貸経営ナビ : 14:38
2005年04月16日
1.辰巳工業
システムキッチンのもう１つの流れ。コンパクト化・・・組み入れる機能を極力減らし、シンプルなシステムキッチンを実現。
前章の松下電工がカラーバリエーションや収納バリエーションを増やし、ユーザーの好みにきめ細かく応えた商品開発を目指すのに対して、選択肢の幅も極力抑えた中でサイズに関してはフルオーダーという商品を提供するものの１つが辰巳工業のシステムキッチンです。
辰巳工業の概要
今回インタビューをさせていただいた社長のお話では、ご先祖は深川に居を構えるブリキ職人。古くは靖国神社など都内の寺院仏閣の銅屋根を葺いていらっしゃったそうです。戦後はステンレスという素材が日本に広まるのに先駆けて、ステンレス加工に業態をシフト。一時はハウスメーカーからの注文に応じた生産がメインでしたが、現在では自ら商品開発を行い、建築家、設計事務所、ディベロッパーなどからも注文が後を絶ちません。 特徴をまとめると次のようになります。
システムキッチンは全てステンレス製です。またキッチンに留まらず、洗面台や照明設備などもステンレス素材で統一して開発しています。
カットや曲げなど所々機械を使いますが、組み立ては手作業。建築家などの細かな注文にもきめ細かく応じられるそうです。
注文が入ってから生産に入ります。生産場所もこの工場だけ行い、注文が多い時はお客様に待っていただくということで、堅実な商いをされている印象を受けました。それだけこだわりの深いお客様がいらっしゃるということが言えるでしょう。
広告などほとんど打たなくても、建築設備専門誌の方で定期的に取材記事として取り上げられているようです。専門家のみ知る設備会社ということになるでしょう。
外部の専任デザイナーと絶え間ない詳細デザインの追求をされているそうです。デザインの付加価値を熟知して商品開発にあたられている姿勢が会話からも垣間見られ印象的でした
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:19
2.工場内の様子
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| 辰巳工業の事務所兼工場 佇まいはどこにでもある（失礼！）工場。まさかココがかの有名な会社とは、近隣の方もご存じないのでは？ |
工場内見学 社長さんについて工場内見学。丁寧にご説明いただきました。有り難うございました。 |
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| ガスコンロ ロジェールというフランスのメーカーのもの。輸入のコンロを良く使う理由は日本の製品より厚みがない（魚焼きのグリルもなく）ので、薄く仕上げたい天版にすっきりと収まるからとのことです。 |
グリル付きのコンロ 天板下の厚みは大きくなります。コンロのビルドインは基本的にはどんなものでも受け付けますが、ステンレスカット＆加工の型をコンピューターで新たに起こす分、コストが高くなるそうです。 |
廉価版 イチオシのコンパクトシステムキッチン。IHコンロ（1口）がビルドインされ、シンクと引き出しとワークトップ付きで１８万円。 |
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| 電圧 １口のものは１００V電圧（通常の住宅の電圧）で使えます。これが２口になると２００V電圧が必要となり、屋内の電圧対応が必要になってきます。（新しいマンションなどでは１００V/２００V両方に対応しているところもあります） |
引き出し収納 ワークトップ下の引き出し収納の全面は無垢の木を使用。長い年月の使用で「味が出る」 ことを期待しての無垢。 |
引き出し収納２ こちらは同じ部分をステンレスで作った場合。シャープな印象ですね。 |
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| ステンレス表面 左右の違いがおわかりになりますか？これはステンレス表面の仕上げの違いです。 コチラの方は磨きが円を描いていて、光が抑制されています。 |
ステンレス表面２ コチラの方は磨きが直線的で光沢がありのが判ります。 |
機械 ステンレスの板をこの機械でカットします。かっとの為の型情報は予めパソコンにCADデータとして登録され、そのデータに基づいて機械が自動的にカットしていきます。 |
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| パーツ カットされたシステムキッチンの元になるパーツです。これからこのパーツを組み上げていく部分からが手作業です。 |
天板 天板のステンレス。穴が空いている部分にコンロやシンクを組み入れていきます。全体は合板で包んで整形していきます。 |
脚部 こちらでは脚部分の組み上げ作業です。 |
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:21
3.所感サマリー
街工場の復権
総合ハウスメーカーのオーダーキッチンも、元を辿るとこういった小規模な優良工場が支えていて・・・そして今やそういった工場が自ら企画・設計を含めた商品開発を行い、直接エンドユーザーと向き合っているという事実。広告・宣伝は控えて、過剰生産〜不良在庫を持つことなく堅実に作られる商品。こういうタイプの街工場の商品が競争力を持って注目を集めているというのは素晴らしいことではないでしょうか。
フルオーダーキッチンという贅沢
建築家がメディアでも脚光を浴び、フルオーダーでの住宅の取得を夢見る人が増える一方で、実際に夢を実現できる人はまだまだ僅かなのではないでしょうか？そんな中で、せめてキッチンだけでもリフォームを機に、フルオーダーで作ってみたいという希望が増えてくるのではないでしょうか？家庭生活の中でも最もベーシックな行為である「食」をサポートする機能空間。せめてココだけでも自分仕様のモノにしてみたいものですね。
器具への愛着
１枚のステンレスの板から切り出された型が、様々な加工工程を経て製品になっていく様子は、端から見ていても感動的です。ましてや自分が注文したモノであったらなら、もっと愛着がわいて大切に使うことでしょう。綺麗に展示されたショールームで、完成品をだけを見て購入するのとは全く違う愛着が生まれてくるかもしれません。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:21
1.松下グループ
松下電器産業のショールーム・PANASONICセンターが台場（国際展示場前）にあり、見学させていただきました。
松下電器産業は中村社長の陣頭指揮の元、数々の社内改革を断行し、業績がV字回復したことで注目を集めています。今や低迷中のソニーを勝る成長と話題性を実現している感があります。
そして２００３年末の松下電工との業務統合計画の発表、そしてブランド統一の発表。「ユピキタス社会の実現」と「やさしい地球環境の実現」を旗印に、グループが一丸となっていくという姿勢が見て取れます。今回の見学を通して、単に家電の域に留まらず、グループ会社で結束を強め、住宅を含めた生活全般のサポートしようという商品とサービスを提供しようという強いビジョンを垣間見ることができました。
センター運営の都合上、写真が撮影できなかったので、文章でできるかぎりお伝えしたいと思います。
松下グループ統合
詳しくは松下の公式なニュースリリースを見ていただくとして、ここではその概略をまとめてみたいと思います。松下電器
家電全般を扱う。冷蔵庫、洗濯機、TV、ビデオ、オーディオなど
松下電工
住宅設備全般を扱う。システムキッチン、ユニットバス、トイレ、照明、建具、収納など
パナホーム
プレファブ住宅を扱う。戸建てと集合住宅がある。
さらに電器と電工のブランドの扱いについては次のようになっているようです。
松下電器
海外向けを「PANASONIC」、国内向けを「NATIONAL」のブランドに統一。
松下電工
自社ブランド「NAIS」を段階的に廃止、電器と同じブランドを使う。
詳しくは公式のニュースリリースをご覧下さい。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:22
2.パナソニックセンター
上記のような松下グループ間の関係の中で、この施設は松下電器のものです。センター内に展示されているシステムキッチンなども「NATIONAL」のブランド名。施設名もその内、ナショナルセンターに変えるのでしょうか？場所はお台場にあります。１F2Fは誰でも見学出来るスペースで、それより上はグループとおつき合いのある法人のみ予約して見学できるようになっています。施設の詳しい案内はコチラを参照下さい。
アクセスは以下の通りです。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:23
3.201Xの生活
４Fの見学者限定の施設を見せていただきました。「２０１X年の生活」と名打った近未来を想定した短い映画でした。４人家族の生活シーンを見せることで、未来の生活を描いた映像。冒頭のシーンから印象的でした。夫はナノテクとITを融合した住宅デザイナー。仕事の移動で車に乗り込むと、そこは一時の妻とのコミュニケーションの場に。車の前面の透明なウィンドウが一転コンピューターモニターに切り替わるり、リラックス映像と共に自宅にいる妻の顔が映し出される。「ユピキタス」（何時でも何処でもネットワークに繋がって情報伝達・操作できる環境）を語る時、今は携帯電話やPDAのみが多く語られていますが、ここでは車の視野に入れられていることが判ります。あと、プロジェクター機能付きの携帯電話で、映像データをノートとかに壁に投射して皆で見ているシーンも印象的でした。
短編の映画が終わると、すぐ横のコーナーに案内されました。そこには２０１X年の住宅が原寸大で展示されていました。写真がないので判りにくいかもしれませんが、ここでも印象的だったことをまとめてみます。
玄関のセキュリティー
バイオメトリクス認証という最新の技術を使ったセキュリティー。 バイオメトリクス認証とは個人の体や行動の特徴を利用して認証を行う方法。あらかじめ生体情報を登録しておき、それとの照合で入館可否を判断するというものです。具体的には指紋、声紋、虹彩などがあります。このモデルでは複数の要素の複合で認証するというモデル（声と顔など）でした。
エージェントロボット
住まいの新しい執事（電脳執事？）として、姿形を変えて住宅内のいたるところに存在する機能のことを「エージェントロボット」と呼んでいました。松下グループが目指す新しい住宅のキーワードのようでした。家族のメンバーそれぞれエージェントが付きます。人の好みを知っていて、必要な時に情報をひい出してくれたり、住宅設備を制御したりしてくれる。また学習効果もある。そんな機能のようです。まだコンセプトベースでこれから実装（ソフト開発）に着手していくというフェーズのようです。
一面に移るPCモニター
書斎に入り専用ソファーに座り携帯端末をクレードルにセットすると壁が一転、パソコンモニターになります。映画で見た車の前面ガラスがモニターになるのと同じような部屋の仕切壁はモニターになるという設定です。こちらも製品企画を具体化するのはこれからです。ここではプロジェクターで後ろから同期をとって壁に投射して見せていました。近い将来こんな書斎が実現するなら、住宅とIT機器が合体してしまう訳で、松下ならやってくれるかもしれないと期待感を高めました。
ダイニングテーブルの天板がモニター
ATMのタッチパネルのように、ダイニングテーブルの天板にコンピュータのタッチパネルが組み込まれていて、これを使って家族で旅行の相談するという設定がされていました。操作画面も今のPCのような固いものではなく、魚がアイコン替わりにユラユラと泳いでいたりと誰にでも馴染めるモノがイメージされていました。画面には前述の家族メンバーごとのエージェントのアイコンも揺らめいています。現在よりもっと人に優しくて他者との対話もあるのパソコン操作のイメージです。家族の団らんのコミュニケーションツールとしてITを部屋に組み込むというコンセプトと解釈しました。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:23
4.技術の最新動向
次のコーナーでは今実際にテスト導入含めて現実的に松下が取り組んでいる技術が展示されていました。以下のようなものです。
モバイルクリッピング
赤外線通信で携帯電話へさまざまな情報を配信できるシステム。 ある地点に設置された赤外線ポートから周辺情報や商品情報といったコンテンツが携帯電話へ配信されるというもの。応用範囲は広そうなのでこの技術を使ってどんなサービスや広告が各企業からなされるのか楽しみなところですね。
IPv6実験
PCだけでなくその周辺機器(プリンターなど）、あとは将来的に遠隔地の携帯から操作可能になるであろう生活家電（エアコン、ビデオなど）などに全てネットワークアドレスを割り振ろうというのがIPv6です。現在のIPアドレスはもちろんのことIPｖ４規格でもアドレスが足りないということで、今、世界統一のアドレス規格としてIPｖ6が推進されています。
顔画像認識
成田空港でテスト導入されているそうです。
ICカード
松下グループ内や大学などで導入されています。
携帯用地上波デジタル放送システム
2005年から始まる地上波デジタル放送スタートに向けて、携帯電話でも放送が見れるようにしようというものです。テレビアンテナとチューナー機能を携帯に内蔵させるようです。回線スピードも今の最速256Kより速くする必要があるのかもしれません。
DSRC
車の中で情報のやりとりができるシステム。「ユピキタス」（いつでもどこでも）を実現する上で車はキーになる。松下ではそう考えられています。高速道路の料金所でこの仕組みが一部導入されているようです。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:24
5.最新の製品
ここからは１F２Fの誰でも見学できる部分の紹介です。一転、もっと身近な、実際に世に出ているの松下生活家電をいくつかご紹介します。
リサイクラー
生ゴミ処理器です。ディスポーザーがゴミを細かく粉砕して、液状にした上で濾過して捨てるのに比べて、こちらは焼いて粉にして捨てるというものです。1kgのゴミ(家庭用の1日の量としてはこれで充分。サイズもコンパクトです）を130度の熱風で約1時間半熱すると焦げ茶色に粉になります。有機物質なので菜園用の肥料にもなります。実勢価格は5万円程度（オープン価格）。ゴミ処理を家庭でやってくれれば、行政の負担が軽減するということで、市町村も支援しています。地域によっては2-3万円の補助金を出すところもあるようです。
食器洗浄機
奥行き40センチ。前面扉を開けてもトータル60センチあれば充分設置可能なコンパクトサイズの据え置き型食器洗浄機が展示されていました。ミスト洗浄といって霧状に洗剤を器内の食器に撒くことで、効率よく綺麗に洗浄できるそうです。実売価格8万円前後。食洗もだいぶ求めやすい価格になってきたのではないでしょうか。
自家発電機
これは来年春に発売する画期的な商品です。何とガス（都市ガスなど）内の水素と空気中の酸素から発電できる家庭用の装置を東京ガスと松下で開発しました。温水にして床暖房として循環させることもできます。家庭消費電力全てを賄うのは容量的に難しいですが、既存の配給電気と併用することができます。
デッキ材の新素材
木片チップとプラスティックをミックスしたデッキ材は松下とミサワホームの共同開発です。腐らない、施工がしやすいのに、触感は木のようでフローリング材、デッキ材として今後が期待されています。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:24
6.所感サマリー
「松下グループが好調」というニュースは、ここ数年マスコミでの報道を通じて知ってはいましたが、今回、センター見学を実際のさせていただいて、改めてそれを実感しました。
明確なテーマ、ビジョンを持ってグループ一丸となって動いていることが映画やモデルルームを通してよくわかりました。住宅と家電とITネットワークの統合した次世代の生活を提案し実現できる会社として先頭を走っているグループではないでしょうか。今後もこのグループの動向から目が離せません。
投稿者 賃貸経営ナビ : 10:25
1.リフォームの内容
人気の無いバス・トイレ一体型、電気コンロ のお部屋に家賃を下げずに競争力を付ける！！
この低額デザインリフォームは約５０世帯の賃貸物件で実績があります 。
１．低額リフォームの内容
コンクリート打ちっ放しのようなお洒落な壁紙と間接照明で、デザイナーズ賃貸のように様変わりさせます！
ありきたりな賃貸物件も早変わり！スピーディーで安価に実現できる空室対策です！
天井にも同様の壁紙を貼り、スポット照明に変えることで、さらにお洒落なデザイナーズ賃貸に変わります！
投稿者 賃貸経営ナビ : 15:57
2.リフォームの予算
その他、ルームクリーニング、フローリング張り替えもあればご要望承ります。
*見積もり費用は賃貸物件の広さ・形状によっても変わりますのでお問い合わせ下さい。
*かかった費用は賃料や稼働率アップによる増収分で回収できます。
投稿者 賃貸経営ナビ : 16:01
3.特徴
賃貸物件の価値を向上させます
物件の価値を決める要素は多々あります（場所・アクセス、周辺環境、間取り・広さ、設備、デザイン・・・）が、 デザインクロスで最も簡単にローコストで価値を向上させることができます。低額でデザインを付加することによって空室対策をするのが効果的です。
*このリフォームを機に家賃アップの余地も充分あります！あわせて家賃査定もいたします。
一部屋から対応可能です
このリフォームは外壁や共用部分には一切手を入れる必要がありません。 アパートを棟単位でお持ちのオーナー様もまず一部屋から先行実施して、様子を見てみることが可能です。
*来年春の大幅な人の入れ替えの前に テスト的にやってみられては如何でしょうか。
投稿者 賃貸経営ナビ : 16:02
2005年04月19日
5.ネコと暮らす賃貸２
５）ロケーション
田園都市線の池尻大橋駅から徒歩数分の場所。近くには世田谷公園があります。ペット物件の場合、公園のような外でペットと遊べる場所の近くであることが重要ですね。
６）部屋内の工夫
ペットの出入り
ドアに猫の進入口があります。今回の募集で「ペット対応」でなく「猫対応」とした理由の一つがこの出入り口のサイズにあるのかもしれません。大きな犬などは出入りできません。
ペットの居場所
ネコは高く・暖かいところを好むのでしょうか・・猫が上る階段と猫用のスペース（居場所）が壁に設置されていました。
壁クロスの2段張り
猫が引っ掻いたり、汚したりするであろう、フロアーに近い部分の壁のクロスは若干色の付いたものを使っていました。クロス交換も容易にできるように、全居室の壁はこのような2段張りのクロスになっています。
投稿者 賃貸経営ナビ : 13:20
1.間取り
シリーズ�，紡海�、賃貸ではありませんが、戸建て注文住宅の見学に行ってきましたので、ご紹介します。きめ細かな住まい手の注文に応じながらも、建築コストを抑えた住宅であることが、この住宅の特徴になっています。賃貸住宅を企画されるオーナー様にも参考になる点が多々あるのではないでしょうか。
１．間取り
2世帯住宅で、1階は両親世帯、2階とロフトが子供世帯という構成になっています。建物の形が普通の長方形ではなく、間が中庭やベランダで空間が抜けた個性的なもので、中庭には1本の高い木が植えられていて、その木がどの部屋からも見えるようになっていました。「中庭を中心とした間取り」という印象を受けます。
投稿者 賃貸経営ナビ : 13:37
2.建物各部の特徴
白黒ツートーンのメリハリの効いたお洒落な外観です。白一色だと無難な建物になってしまうし、黒一色だと重くなりすぎるし・・・白黒ミックスすることで適度に軽やかで重厚感がある仕上がりになっていました。デザイナーならではのセンスが活かされた外観と言えるでしょう。
INAX製のサイディングは新製品でモニター製品だそうです。モニター製品というのは新商品が出るときにお試し版として先行して使ってもらう製品です。建築家とメーカーとのお付き合いの中で、このようなモニター製品を特別価格で提供してもらうことがあるそうです。メーカーにとっても宣伝になるでしょうし、今後の製品改良にも生かせるというメリットがあるようです。
神社仏閣には銅製もありますが、現在の住宅での主流は塩化ビニール樹脂ではないでしょうか。最近のデザイン住宅では金属を使うところが増えてきました。ガルバリウムというのはアルミと亜鉛の合金です。詳しくはメーカーページを参照してください。
採光・外部からのプライバシー性・上下2世帯の距離感・建築基準・・・諸々を考えて作られた中庭だと思います。上下2世帯を繋ぐ、この家の中心的な位置付けになっていて良かったです。背の高い木が一本だけの決して広くはない中庭ですが、どちらかというと規則的で無機質な外観の見事なアクセントになっていました。
畳縁のない畳・・・琉球畳はすっきりしていて良いですね。カーペット感覚で広く見えますね。
普通の賃貸の場合・・ 縁付きのしかもその縁の模様があってキラキラしていたりすると、いかにも和式という感じで、現代生活の様々なモノとうまくマッチしないような気がします。琉球畳でないにしても、縁はラメの入っていない無地の落ち着いた色のものが目立ちにくく良いのではないでしょうか
松の無垢板が張られていました。材を選べば、無垢のフローリングでも合板フローリングより安価に抑えられる場合があるそうです。だたし、無垢の場合には含水率を低く抑えた材を使うことで反りを防止するよう注意しなければいけません。
オーソドックスなシステムキッチン。価格を抑えたお施主さんの希望もあり、それほどデザインに凝ったものはありませんが、機能的には充分です。収納量の多さも魅力です。
洗面脱衣室も必要最低限な設備でコンパクトに、また浴室もシャワー・水洗ともコンパクトに。開口部が広くて明るいですね。
普通足場に使うポールを手すりに使用してとてもユニークです。左の写真を見ると隙間が空きすぎて怖いですが、右の写真を見るとフェンスが立っていて安心感があります。必要に応じて後からフェンスが立てられるようになっています。
デッキ材が段板に使われているのも、ここが靴やサンダルで上がり降りするスペースだからでしょう。照明もスポット照明でコンパクトな仕上がりになっていました。
金属の玄関ドアが木の壁としっくりと調和していました。2世帯住宅なので2階には別途玄関があり、かつ2階に行くときにはこの共通の玄関を使います。階段室は外履きのままで上がっていき、2世帯間で移動する時には土間兼階段室のスペースをサンダルを使います。
先ほどの階段を上がって、ここで靴を脱ぐことになります。正面に見えるのが靴入れです。
壁一面の靴入れ。これだけの収納量があれば充分ですね。
天井がとても高いとても魅力的なLDKでした。天窓からの光が明るく指していて開放感がありました。部屋からは中庭の木が見えて、やはりこの家の中心に木があるという印象があります。
「ロフト」とは屋根裏部屋のことで、Loftの語源は屋根の傾きのこと指しているようです。建築基準的には高さ1．4メートルまで、それ以上天井が高くなるとフロアーになるようです。ロフト特有の簡易な階段・・・お年寄りにはちょっと辛いかもしれませんが、利用する人が限定されるロフト（よくあるのは収納庫や寝床）なら問題はないでしょう。
投稿者 賃貸経営ナビ : 14:19
3.所感サマリー
外装デザイン
間取りや機能と連動した必然性のあるデザインがなされていました。また、サイディングの色や質感が建物全体の印象を決定づける大きなポイントとして効果的に使われていました。
ローコスト賃貸
建築費用を抑えたデザイン住宅というテーマは賃貸でも、重要だと思います。「お洒落なデザインだから賃料が高い」というのではなく、「お洒落だけども建築費用を抑えることで、リーズナブルな賃料設定が可能」な物件を開発できれば、他物件との競争力も増すのではないでしょうか。
投稿者 賃貸経営ナビ : 14:19
デザイナーズ賃貸見学記1 間取り
投稿者 賃貸経営ナビ : 16:37
デザイナーズ賃貸見学記2 ギャラリー１
投稿者 賃貸経営ナビ : 16:38
デザイナーズ賃貸見学記3 ギャラリー２ ダイニング
投稿者 賃貸経営ナビ : 17:48
デザイナーズ賃貸見学記5 ギャラリー４ 洗面所・浴室
投稿者 賃貸経営ナビ : 19:01
デザイナーズ賃貸見学記6 ギャラリー５ 玄関・外部
投稿者 賃貸経営ナビ : 19:01
デザイナーズ賃貸見学記6 ギャラリー５ 玄関・外部
投稿者 賃貸経営ナビ : 19:01
デザイナーズ賃貸見学記7 ギャラリー６ アネックス(離れ別室）
投稿者 賃貸経営ナビ : 19:02
2005年04月22日
「土地活用・税金・相続のノウハウ」
不動産賃貸業を営まれる大家さんに向けて、現在話題になっている経営上のトピックの中で、土地活用・税金・相続に関わるテーマをピックアップしてお届けします。
投稿者 賃貸経営ナビ : 17:43
「賃貸住宅の動向」
賃貸住宅の供給量が増え、競争が激化していく中で、市場に出回っている物件がどのような間取り・設備・デザインになっているか把握しておくことはとても重要です。最新のトレンドをいち早く嗅ぎ分けて、ご自身の物件に反映させていくことが競争に勝ち抜いていくために必要なことです。ここでは、弊社スタッフが見聞した最新の住宅や設備などをご紹介いたします。オーナー様が新たに賃貸を建設されたり、リフォームされる際のヒントになれば幸いです。
投稿者 賃貸経営ナビ : 17:46
「リフォームのノウハウ」
賃貸住宅の供給量が増え、年々競争が激化していく中で、他物件と差別化できる競争力のあるリフォームが今求められています。空室対策には賃料を下げて対応するのは、良い方法ではありません。費用対効果の高いリフォームを行うことで稼働率を上げる、そんな提案をしていきます。
投稿者 賃貸経営ナビ : 17:47
2005年04月29日
ドア・建具の補修・交換
ドアに関わる不具合とその対応は次のような種類があります。
１．取っ手のぐらつき調整
長い期間、開け閉めをしていると振動でドアノブを押さえる金具のネジが緩くなり、これによりドアノブを持つとグラグラする時があります。これはドライバー１本で調整が可能です。出張費込みで12000〜24000円を目処に対応させていただきます。
２．取っ手の交換
内部の金具が破損してしまっているような場合には、この部分を交換することで対応できます。金具代と出張手当の明細のお見積もり金額にて対応いたします。ドア丸ごと交換すると5〜15万円程度かかりますので、格段の割安です。
リフォームは我々、不動参会社ならではのものだと思います。
３．開閉が効かない
木部の乾燥・収縮によるドアの反り、またはドア枠の歪みによって、ドアが開かなくなくことがあります。 その際は、蝶番のネジ付けの調整やドア上部・下部を削ることによって対応します。
また開閉式のドア（収納庫など）の場合には、レールから建具の留め金が外れているケースもあります。この場合には部品を取り寄せて直すこともできます。
４．ドアの塗装はげ、傷への対応
無垢のドアの場合には一度ヤスリ掛けをした後に再塗装するのが一般的です。また簡易な補修としては化粧フィルムをドア全体に貼り付ける方法もあります。床フローリングと同じ色の木目調のフィルムを貼ると統一感が出てきます。
５．ドアの交換をする
上記の補修項目が余りにも多い場合、新規に交換した方が良いという場合もあります。交換時の一番のポイントは建具高を和式寸法（高さ1800ミリ）にするか洋式寸法（高さ2000ミリ）にするかです。
高さ2000ミリの大きな建具は圧倒的に空間に視覚的な広がりを与えます。建具枠の交換は必要になりますが、もし既存建具枠まで補修するほど摩耗されているのであれば、思い切って高さ2000ミリにやり換えることをお薦めします。費用のお見積もりは現地調査の上で補修・交換比較してお出しできます。
2枚目の写真を見ると高さ2000ミリ（左側の建具）と1800ミリ（右側の建具）の高さの差が判ると思います。
*実際にリフォーム費用は個別見積もりさせていただきますので、ここはあくまで目安として下さい。
投稿者 賃貸経営ナビ : 17:20
2005年04月30日
シャワー水栓の交換
浴室の面積を広げるような大々的なリフォームもいいですが、お金がなくて低予算で何か変化を付けたいと考えられる大家さんにとって、シャワー水栓の交換は少ない費用で浴室全体に大きなインパクトを与える、費用対効果の高いリフォームであると言えます。
やる気さへあれば大家さん自身でも可能な交換もありますのでご参考にして下さい。以下では、その具体的な内容や発生する費用についてまとめてみました。
１．シャワー水栓の交換の種類
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シャワーヘッドを換えることで、浴室のイメージは刷新します。また気泡の入ったマッサージ効果のあるシャワーヘッドはリラックスバス為の追加機能としてもうってつけです。ヘッド単体で定価1〜2万円くらいです。
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ヘッドに合わせてホース部分もシルバーで統一すると一層スタイリッシュになります。またスライドバー式のシャワーを取り付ける場合にもこのホースの部分から交換します。ホースの値段は5000円前後です。水栓本体部分でシャワーホースがアダプターでつながれています。ここをレンチでいったん取りはずし、新しいホースとシャワーヘッドに交換します。
��水栓の交換
水栓まで交換すると、統一感が生まれてとてもスッキリしたまとまりになります。機能的には、今までお湯と水が別々のハンドルだったものが、シングルレバーハンドルに交換することで、便利差が増し価値が上がります。シングルレバータイプはさらに、温度調整レバーもついているものもあります。
価格は器材一式で10万円前後が目安となります（工事費用は別）。工事の費用は現場の給水管の接続状態によって変ってきますので、現地調査後の見積もりとなります。
２．ショールーム
まずはショールームで実物を見てみられることをお薦めします。
その上で器材の実売価格や工事費の見積もり等、弊社にお問い合わせ下さい。
投稿者 賃貸経営ナビ : 15:43
テスト
テストページ投稿者 賃貸経営ナビ : 17:07