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賃貸経営ニュース

賃貸経営に役立つ最新のニュースをお届けします。

20代投資家急増

記事要約

賃貸オーナーといえば年齢はシニア、目的は相続対策でしたが、今はまるっきり違い年齢は30代後半から40代ぐらいが中心です。なぜこんなに不動産投資家の年齢が低くなったか、日本での不動産投資ブームの火付け役となったのは『金持ち父さん貧乏父さん』シリーズの著者ロバート・キヨサキ著作の中で、『持ち家は負債である』と言いました。以前は自宅を購入する事に憧れる人が圧倒的に多かったが、ロバート・キヨサキのような考え方をする人が急増している。賃貸経営・投資セミナーに顔を出す人の平均年齢も40代とやはり以前より若く、中には学生が来る事も少なくないのだ。

株式会社シンワコメント

私もロバート・キヨサキの著作を読んだ一人です。とても分かりやすく図での説明なども交えてあり読みやすかったというのが個人の感想です。私も投資に興味が湧きましたが、投資用物件の返済をしながら自宅の賃料を支払う事は現実的に厳しいと思ってしまう。石橋を叩いて渡るようなタイプの人・・・私みたいに始めから厳しいのではと考えてしまう人は、まず自宅を購入し、返済が終わった頃には有る程度の年齢になっているので、時間にもお金にも余裕が出来た後、不動産投資を考える従来のシニア投資家になるのだろう。しかし、従来のシニア投資家への道を選ぶのでなく、知識・資金・物件・計画・勇気などが私にもう少しあれば、若い投資家になるのも夢ではないのかもしれない。

築40年の長屋が利回り14%に変化

記事要約

リノベーション前の物件は、昭和40年代の典型的な間取りの2K。全室和室で浴室は狭く、トイレは汲取り式だった。室内は暗く、現代の入居者のニーズとは程遠いものだった。玄関を入るとすぐにキッチン。しかしこの部分は台所だけには広すぎ、ダイニングとしては狭い中途半端なスペースで使い勝手がとても悪い。そこで、大掛かりな間取り変更が必要となり実行する事になった。間取りは2Kから1LDKに変更し枕棚を設置したクローゼットを備えた洋室に変更。トイレは水洗、浴室は1612のユニットバスへと変更。水廻りの新規一転を果たし、居室部分も大幅にリノベーションされた。外観は、もともとあった瓦屋根の古さを生かしつつ補強工事、サイディング貼りなど最小限に抑えた。最後に、入居者の安全を確保する為に耐震補強工事を行なった。工事後の賃料は以前の1.6倍で入居者が決まり改修費用から計算した利回りは14%になる。

株式会社シンワコメント

このニュースは大阪市内にある忍ヶ丘のリノベーション事例です。14%の利回りとは凄い!14%の利回りが実現した訳は、リノベーションした長屋に別棟の入居者が優先して敷地内引越し、立ち退き交渉をしなく全棟リノベーション工事が行なえ、すぐに満室になった為という好条件で成立しています。しかし14%という即高利回りとまではいかずとも、是非今回の成功事例をご参考にして頂きたい。

外国人入居のメリット

記事要約

外国人を受け入れる基本的なメリットは基本的に2つです。まず1つ目は、日本人の多くは、入社・入学の時期に合わせて1〜3月に人が動く。それに引き換え、外国人は日本語学校への留学時期が年4回に分けられて来るので上手く外国人留学生の入居受け入れを活用すれば空室のリスク分散になるのです。
2つ目のメリットは、外国人の入居者を入居させると、その人から多くの紹介客を得られる事。私たちでも外国へ移住する事になったら、知り合いに移住先の住宅を紹介してもらうのではないでしょうか。特に、日本は外国人が借りやすい環境とはいえないので知り合いの紹介によって部屋探しをする人が多いのです

株式会社シンワコメント

空室対策として、幅広く入居者を受け入れるという点ではとても良い策だと思えます。しかし、賃貸契約内容の理解、説明など言語の問題等の壁を乗り越えなければ得策とは言えないでしょう。外国人を受け入れるのは、あくまでも空室対策の一環である。今お持ちの物件を経済的な視点から日本人と外国人をうまく活用するべきではないでしょうか。

適度な段差が老化を防ぐ!バリアフリー不要の声も・・・

記事要約

国内人口(2005年調べ)は20.2%が65歳以上の高齢者が占めている。2055年には40.5%にもなる事が推計されるなか、高齢者を入居対象にする物件が増えている。高齢者を入居対象にする際に、まず必要なのが『建物を高齢者対応にする』という点だ。この際に誰もが思いつくのは『段差をなくす』『手すりを付ける』などのいわゆるバリアフリーだ。しかし、必ずしもバリアフリーが高齢者の為になる訳ではないという面もある。例えば、まだ体が動く高齢者の場合は段差を上り下りする事が身体や脳を刺激して結果として老化の進行を防ぐ事にもなるからだ。

株式会社シンワコメント

バリアフリー施工は珍しくない程一般的になっている建築方法です。高齢者に限らず小さなお子様をお持ちのご家庭など、多くの住む側の方に人気です。国土交通省による制度『高齢者専用賃貸住宅』の届け出の際にも特に建物に対してバリアフリーを求めていないようである。現状から高額な費用を掛けバリアフリーを導入するより、建物の工夫は自らの予算や入居対象を十分考慮して、建物設備等を工夫する優しさこそが大切だ。例えば、コスト面で余裕が有るならば人感センサーなどをトイレやキッチンなど1日に1回は必ず使う場所に設置し、人の動きを感知するセンサーを取り付ける。丸24時間反応が無ければ異常事態として予め設定された場所(管理人室など)へ通報される仕組みが有る。住むご本人も安心を得られる、本人以上に別居中の家族にとって安心を得られる設備などもある。

首都圏賃料2.2%上昇

記事要約

2008年1月に住宅情報賃貸版に掲載されたマンション・アパートの賃料と床面積を基に統計を取った。今回の結果を見ると、前年同月比で首都圏全体で賃料は2.2%上昇した。最も伸び幅が大きかった東京都は賃料が3.4%上昇したが、その中でも目立ったのが都心エリア(港区・中央区・千代田区)。城北・城西・城南・都下エリアも堅調か横ばいだった。唯一前年比で値下がりしたのが城北エリア(板橋区・文京区・豊島区・練馬区)。ファミリー物件の不調が響き賃料が前年比で1.7%下がった。

株式会社シンワコメント

弊社の本社事務所も城北エリアに位置しておりますので、不調を実感する部分は多々あります。賃貸物件を決める決め手さえも流行が有りますので、ニーズをとらえ他の物件への差別化を作る事で少しでも有利に入居者を獲得していく事が今後の賃貸経営のポイントになって来るのではないでしょうか。弊社の管理物件(本年不調の城北エリアに位置)の築25年1Kマンション24屐3点ユニットバスを内装フルリフォームし1Rのデザイナーズマンションにリノベーションした事例が有る。物件賃料は3〜5千円アップし、退去後の空室期間も約1ヶ月と安定している。理由は、ヒノキやケヤキ、竹などの天然素材を室内に使用し注目されているシックハウス対策などの健康への配慮をされている事。また2重ロック、TVドアフォン、サンルームなどで防犯対策面にも力を入れた結果、現在も好評満室賃貸中である。

玄関ドア開けた時の第1印象がカギ!

記事要約

ワンルームや1Kなどの面積が比較的狭い住戸の物件再生ポイントは、低コストでいかに好印象の物件に変えていくかという事にある。専有面積の狭い部屋の入居者はたいてい学生や若い社会人が多い。
お金はあまりないが、流行に敏感でファッションやインテリアにこだわる若者をターゲットに考えるとするならば第一印象のインパクトが必要となる。そのポイントを押さえる手法として今注目され成功事例が増えているのがカラークロスを1部採用するなど部分的に『カラーを活用したリフォーム』なのである。

株式会社シンワコメント

カラーを活用する物件再生方法は他の物件との差別化も図れ、何より低コストで行なえるという点に関しなかなか良い方法ではないでしょうか。しかし、どんな色を採用するか、どこに採用するかで空間のイメージは良くも悪くも大きく変わるという事。人によって受ける印象が異なるので嫌われる可能性も充分有るという事を考えなければならない。カラーを活用した再生方法でポイントとなるのが、どの色を、どこに使うかというコーディネートがかなり重要となる。取り入れた色によってリラックスや明るい気持ちでいられる魅力的な空間だなと入居者が思って初めて成功だと思う。

自作ホームページで入居募集する大家さんの出現

記事要約

物件広告用のホームページで自ら作成し上で、自前で入居募集を行う、意欲旺盛なタイプの家主が出現してきている。物件を預かりながらも、管理会社の営業努力が充分ではないといったケースもある。空室が埋まらない家主が自ら何とかしようと立ち上がっているのだ。また専業家主として自主運営の度合を高めていきたいと思っている家主にとっても、インターネットは直接、エンドユーザーに物件の良さを訴えることができる有力な情報伝達手段となっている。

株式会社シンワコメント

弊社でも、そんな将来的に自前でまかないたいという意欲的な大家さんを支援していきたいと考えています。コチラから弊社サービスをご参照下さい。

マンスリーマンションの市場拡大

記事要約

マンスリーマンションの市場が拡大し続けている。新規物件の主な供給元は不動産ファンドだ。不動産ファンドは、運用戸数を急速に拡大したことで一部空室の物件が目立ってきた。それをマンスリーの運用実績がある会社に委託するというケースだ。またサブリースでも賃料は通常の賃貸に3-4割高くとれる為、充分ペイする。管理会社が自らマンスリー物件を企画・開発するケースもある。その場合利回りも20%を超えるものが少なくないという。5年間で投下資金を回収し、不動産ファンドに売却するという出口戦略もとりえる。

株式会社シンワコメント

空室対策の1つとしてマンスリー賃貸にするということを考えられる大家さんもいらっしゃいます。ベッドやテーブルなどの家具やテレビ、洗濯機などの家電、布団や布団カバーやカーテンなどのリネンなど備え付けの為の費用がそれなりにかかります。その費用をリフォームに回して通常の賃貸として活性化させるか、1つ選択肢が大きく分かれるところもかもしれません。ご相談などございましたら、お気軽にお問い合わせ下さい。

不動産ファンド、合併・統合の動き

記事要約

不動産ファンの市場の先駆者である米国では、不動産ファンド同士の統合・合併が出てきたという。ファンドの数が増え競争が激化しているのがそうの背景にあるという。限られた投資家の関心を得る為に、運用資産総額を増やす為の方法となっているのだ。物件管理の効率化を考えてもスケールメリットが出てくる。また運営会社そのものが吸収合併・買収されることによって、ファンドも一緒になるというケースもあるという。日本でもそのような状況が出てくるかもしれない。

株式会社シンワコメント

現在、日本では私募を含めて約200本の不動産ファンドがあります。株式と片を並べるまで、不動産ファンド市場を育てていく為には、ある程度の数が必要になってきます。まだまだ数が足りないのです。一方で、出始めは話題性が高かったJ-REITも、今年に入ってからは初値が公募価格を下回るなど、勢いが低迷しています。今度の日本における市場の動向を占う上で、合併・統合の方向に進むかどうかは一つのチェックポイントになるのかもしれません。

米国でのコンバージョンブーム

記事要約

最近、米国の大都市で新しいタイプのコンバージョンがブームになっているという。1980年代コンバージョンが初めて登場した時は、都市中心部からはちょっと外れた郊外からだった。老朽化ビルを芸術家とコラボレーションして再生し、お洒落なブティックや飲食などの商業スペースにするというものだった。また、そこに従事する人たちの住居兼仕事場という新しいタイプの住居スタイルを生みだし、そこから「SOHO」という言葉も始った。

最近のコンバージョンは専ら都心部の旧式アパートを購入して、内装工事を施し、マンションとして分譲するというものが主流になってきている。ディベロッパーは築20年程度の中型アパートを買い占めているという。

株式会社シンワコメント

郊外から始ったコンバージョンも今や都市の中心部まで広がりを見せてきているということでしょう。日本では、ここ数年で初めて注目を集めるようになってきた印象がありますが、米国ではその歴史も長いのです。日本におけるコンバージョンは、現在の米国事情と同様に、やはり都市の中心から活況を呈しているようです。東京23区の中でも山手線の中、まさに中心部から大きなプロジェクトが出てきています。

「東京ミッドタウン」、住居棟は全て賃貸に

記事要約

三井不動産などのコンソーシアムがすすめている六本木防衛庁跡地再開発事業の名称が正式に「東京ミッドタウン」に決定した。住居棟は3棟とも全て賃貸となり合計530戸が供給される予定だ。3棟はファミリー向け、単身・DINKS向け、外国人・中長期滞在者向けの3つに分かれる。

オフィス棟はザ・リッツカールトン、富士写真フイルム、富士ゼロックス、ヤフーなどが決定している。

また、デザイン活動の新拠点となる「21/21 DESIGN SIGHT(トゥエンティワン・トゥエンティワン デザインサイト)」を創設する。企画・運営は財団法人三宅一生デザイン文化財団、設計は安藤忠雄建築研究所と日建設計が行う。サントリー美術館は移転、グッドデザイン賞を主催する「財団法人日本産業デザイン振興会」の誘致も決定している。2007年春オープン予定。

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東京ミッドタウンプロジェクトのHP

三井不動産のニュースリリース

株式会社シンワコメント

大規模な都市開発プロジェクトで住居が分譲でなく全て賃貸という所は特徴的です。「持ち家(マンション所有)より賃貸」という考え方の都市生活者にターゲットを絞っているのでしょう。

敷金返還評価サイト開設

記事要約

賃貸住宅の解約時の立ち会い業務を行っているNPO法人の日本住宅性能検査協会は、現状回復における管理会社(仲介会社)の対応について評価するサイトを立ち上げた。ページ開設後の約1週間で約900年のアクセスがあったという。
http://www.j-ha.or.jp/
http://blog.melma.com/00142582/

株式会社シンワコメント

現状回復がガイドラインにのっとって適切に行われるかどうか、入居者の関心は益々高まりつつあります。そんな中で、NPOという利害関係のない第三者が行う評価は、公正さという観点から賃借人から見て信頼の置ける情報になるのかもしれません。管理会社としてもこのような評価が広く公に出る以上、従来にも増してガイドライン遵守の方向に拍車がかかるものと思います。オーナー様におかれましても、このようなトレンドを認識された上で、ガイドラインの理解を今一層深められますことをお願いいたします。我々管理会社も、賃借人様とオーナー様双方にとって妥当な合意が築けますよう努力いたします。

ペット可マンションの普及率5割超

記事要約

不動産経済研究所は首都圏におけるペット可な分譲マンションの普及率の調査結果を発表した。それによると2004年に供給されたペット可マンションは前年比5割強(55.8%)増となったことがわかった。ペット可用の設備としては足洗い場の普及が伸びており、7割以上の物件にこの設備が取り付けられた。代表的なペット可マンションとしてはワールドシティータワーズ、東京フロントコート、Brilliaタワー東京などがある。

株式会社シンワコメント

いよいよ首都圏でペット可物件の建設が進んできました。今現在、ペットを飼いたいという需要に対して、供給する側の賃貸物件の数は全然足りていません。まだまだペット可物件の建設ははじまったばかりと言えるのではないでしょうか。

戸建て志向復活、サラリーマンの住まい意識調査

記事要約

東急住生活研究所は6月23日、サラリーマンの住まい意識調査の結果を公表した。
調査対象者は、首都圏に本社のある東証1 部・2 部上場、JASDAQ 企業に勤務するサラリーマン。平均年齢は40.6歳で、平均世帯年収は776万円。

計画する住宅のタイプは、一戸建て60.8%、マンション27.5%。2001〜04 年は、一戸建てとマンションの割合が接近していたが、今回は一戸建ての割合が大きく上回った。

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 「住宅購入計画者」の予算(購入予定金額)は、土地付一戸建ての平均で3861万円と前回より上昇。一方、マンションは3261万円と大きく下落した。

調査レポート詳細

株式会社シンワコメント

持家・分譲マンションと賃貸の比率もこれからの賃貸マーケットを見ていく上で重要な数字になりますので、今後新しい数字が発表されましたら定期的にご紹介します。

Skypeによるマンスリーマンション受付業務

記事要約

グッド・コミュニケーションは4月よりSkypeによるマンスリーマンション受付業務を開始した。マンスリー業界初のことだ。Skypeにより国際電話が無料で使える為に(Skype同士の通話の場合)、国内外の長期出張が多いビジネスマンや海外在住者が一時日本に帰国する際にも利用できるというメリットがある。

Skypeとはパソコンを使い、インターネット環境でIP電話を実現する為のソフトウェアです。従来からもYahooメッセンジャー、MSNメッセンジャーなど同種のものがありましたが、それらよりも高音質で普通の電話よりも音質が良いというのが特徴のようです。ヨーロッパや東南アジアを中心に2400万人以上が登録しているといわれています。日本では70万人が利用している。
株式会社シンワコメント

今話題の企業、ライブドアがこの仕組みの普及を進めているようです。無料通話はSkype同士だけという制約がある為、どこまで実質的なメリットが出るかは検証は必要でしょう。ただ同種のソフトを含めインターネットによる通信の仕組みはこれからもますます進化し、将来的には電話は様変わりする可能性はとても高いと思います。

高齢者向け賃貸の新しい流れ

記事要約

有料老人ホームやシルバーマンションなど高齢者を対象とした施設の建設・運営による土地活用が注目を集めている。施設はお年寄りの住宅として、普通に住んでもらい、必要に応じてヘルパーや家族がサポートするという考え方だ。木造2階建ての長屋形式と建築コストも抑えている。また施設側主導のレクレーションなどはなく、オペレーションコストが低い。その分、高額な一時金も存在しない。また単身女性や家族用の世帯もある混成構成。老人への簡易な世話をすることで、運営協力賞の名目で家賃を減額するなどの工夫もしているという。

株式会社シンワコメント

新しいタイプの施設の登場の背景には、自分の力で基本は生活できるが、必要に応じて支援を受けたいという高齢者のニーズがあるようです。共同スペースの場で緩やかに他者ともつながりという部分もあるでしょう。従来の高齢者対象商品とは一線を画した、サービス提供者側にとっても享受者側にとっても、もう少し軽い施設が望まれてきているのです。土地活用をお考えのオーナー様にとっても、借地方式での建設を検討される対象になり得るのではないでしょうか。株式会社シンワではこれら大型施設のご検討・企画のご相談にも応じさせていただきます。

リフォーム業者の選択

記事要約

バブル崩壊から10数年。今にわかにリニューアルの需要が巻き起こっている。しかし、どのような業者に依頼すべきか?実際に工事を行う業者は下請け・孫請けとして働き、ゼネコンは中間マージンをとるだけというケースも多々ある。一方で下請け業者は建築士や施工管理技師の資格を持ち得ない為、直接受注することができないという事情もあるという。

株式会社シンワコメント

弊社がオーナー様にご紹介するリフォーム業者を検討する際にも、この点には大変気を使っています。各業者が本来の役割を果たし、マージンをとるに足る価値を提供しているか。総じてオーナー様に対して適正価格で高品質な工事をご紹介したと言えるか。その視点を常に持って、ご提案できるよう努めています。

老朽化物件をゲストハウスに転用して稼働率アップ

記事要約

木造築40年といった老朽化物件を低コストで再生する手段として、ゲストハウス(外国人専用の住居)が注目を集めている。共用の談話スペースや浴室を設置することにより、古さも日本的な情緒としてプラスに評価されるのがポイントだという。

株式会社シンワコメント

ちょっと入居者の対象を変えて考えてみることで、老朽化物件も転用できるというよい例ではないでしょうか。外国人の好む仕様への最低限のリフォームに加えて、情報をどう伝えるかがもう1つのポイントになりますが、弊社にお任せいただければWEBによる募集も可能です。

不動産ファンドが変える賃貸の将来性

記事要約

現在、不動産の規模は10兆円と言われ、その中で約15%が住居系だ。日本の賃貸住宅は約1700万戸と言われているが、その数字と比較すると、まだファンドによる不動産の所有は0.1%にも満たない。J-REITという市場ができた今、ますますファンドの規模は拡大していくと予想されている。

株式会社シンワコメント

賃貸ビジネスへの大手企業の参入の度合いは益々高まりつつあります。個人事業主であるオーナー様は、大手にはできない物件の差別化やサービスの差別化によって対抗していくことが求められているのではないでしょうか。

2005年大型マンション開発で変わる都内不動産市場

記事要約

現在、都心部で大規模マンションの建設ラッシュが続いている。今年より導入される不動産の時価会計制度により、企業が含み損を抱えた土地を大量に手放ししたことが開発に拍車をかけた。中でも物流施設跡地の多い、東京の東側での再開発が集中している。

”弊遽惻辺・・JR田町から品川駅間の東側だけで合計1万戸の分譲マンションが供給される。うち1000戸は賃貸住宅市場に供給される見込み。駅反対側の高輪でも、JR施設跡地の再開発計画があがっている

東雲・豊洲・・・CODAN東雲の建設は最終フェーズに入った。ジャスコを中心に大型商業施設も着々と整備。来年には豊洲で、石川島播磨工業が大型ビル・マンションを建設する予定 

秋葉原・・旧神田青果市場跡地など約9万平米の敷地を、住宅(1000戸のマンション)やオフィスにする。鹿島とNTT都市開発が中心にすすめる 

て本橋浜町・・繊維卸関係のビルが不況で倒れ、替りにマンションがあちこちで建設されている。8月には47階建ての大型賃貸マンション(安田不動産)が誕生する。

株式会社シンワコメント

汐留、丸ノ内、品川など2003年から大規模オフィス開発が進行し、それに追随する形で、通勤に便利な住宅が今建設ラッシュを向かえているのではないでしょうか。今まで住宅地として認識されなかった所が見直されるという点で、エリアに賃貸をお持ちのオーナーの方にとっては競合する部分があると同時に、恩恵にあずかれる部分もあるかもしれません。また今後はますます地域間の競争も激化してきそうです。中央区の勝どき・晴海地区は東雲に先んじて、マンション開発が進められましたが、交通の便が今ひとつなこともあり、今では入居率が半分くらいと厳しい状況になっているようです。都内の住宅開発の動向を注視していく必要がありそうですね。

2005年東京/地区別大規模開発の概要

記事要約

/正楞4丁目プロジェクト・・原宿にあった旧・同潤会アパート跡に商業店舗と住宅からなる複合施設ができる。住宅は38戸(一部賃貸)で、ワンルーム、1LDK、メゾネットなどDINKSや都市型生活者向けとなる。安藤忠夫氏が設計を担当する。入居募集は2005年の夏頃から、竣工は2006年6月1日の予定。

⊇唾駅前の再開発・・・2007年度、13号線の池袋〜渋谷間が開通予定。また2012年度には渋谷〜代官山間を地下化し、東横線との相互直通運転が予定されている。相互乗り入れが予定されている有楽町線では既にそれを見越した分譲マンションの宣伝がされている。また東急百貨店東横店の建て替えも検討されており、JR・東京メトロ・東急・京王と各線が入り乱れいる現在の渋谷駅の状況が一遍する可能性がある。近隣の商業施設としてはここ数年、Qフロント、マークシティー、東急ホテルセルリアンタワーなどが誕生。この10月には、渋谷1丁目の明治通り沿いに映画館やショップ、レストランを含む大型商業施設ピカソ347がオープンしている。

E豕ミッドタウンプロジェクト・・・六本木の防衛庁跡地、78000平方メートルの敷地にオフィス、ホテル(ザ・リッツ・カールトン東京)、賃貸住宅、商業施設を設ける大規模なプロジェクト。マスタープランのデザインにはアメリカSOMが、他にも坂倉建築研究所、青木淳、隈研吾などが設計に携わる。隈研吾氏は赤坂から移転してくるサントリー美術館も担当。全体として緑豊かなソフト面でも充実した高級感溢れる街ができる予定。事業者代表は三井不動産。2007年春に竣工予定。

す駑新美術館・・・地下鉄乃木坂駅に隣接し、六本木駅からも近い東京大学六本木地区移転跡地の1部に国内最大級の美術館の建設が進んでいる。

イ弔ばエクスプレス&秋葉原駅前の再開発・・・秋葉原〜つくば間58キロを最速45分で結ぶ新鉄道網が2005年秋に開業する。「柏の葉キャンパス」駅にある東京大学柏キャンパスや、つくばの学術拠点は、情報産業集積地への変貌を目指す秋葉原と結ばれる。区間内には20の駅を設置。鉄道施設と同時に沿線の地域開発をする「一体化法」によって周辺整備を進めるため、すべての駅の周辺では統一感のある町並みが実現されるという。駅から近い良質の住宅が東京近郊に大量に供給されることになる。

秋葉原駅前の旧神田市場跡地には、世界的なIT拠点を目指す「秋葉原クロスフィールド」の建設が進んでいる。完成予定は2005年3月に1棟、2006年3月にもう1棟。オフィスや大学・研究機関が入る予定。2005年秋にはヨドバシカメラも進出。これまで最大だった梅田店をしのぐ規模になるという。同時期に開通するつくばエクスプレス秋葉原駅と接して、駅に直結する歩道もできる。

λ洲近辺の開発・・・石川島播磨(IHI)が主体になってベイエリア最大の民間プロジェクトが豊洲2,3丁目で推進される。オフィスや大学(芝浦工業大学)が建てられる。またゆりかもめが延伸される。新橋から有明で終点となっているのが2005年度を目処に豊洲まで伸びる。あと築地市場が豊洲に移転される。2007年から工事が着工され2012年には開場を目指す。

Ф啝緜近辺の開発・・・錦糸町は、都が定める副都心区域。2003年には半蔵門線が開通した。東京建物は歴史的建造物である精工舎跡地を「TOKYOリ・デザインプロジェクト」と名打って城東エリア最大規模の複合開発を行う。オフィス、ショッピングモール、住宅、シネマコンプレックスなどが建設される。2006年春竣工予定。

以上、「東京人」から抜粋・要約。

株式会社シンワコメント

交通網の整備や街の大規模開発は、人の流れを変え、しいてはエリア沿線の地価や住宅価格、賃貸住宅の賃料にも影響を与える大きな要素です。変化点をいち早く読みとり、ご自身の賃貸経営に生かしていただきたいものです。

等価交換でオーナー負担を軽減する賃貸複合物件登場

記事要約

都市デザインシステムはオーナーの金銭的負担とリスクを抑制する、賃貸と分譲を組み合わせた新発想のマンションを生み出した。現在着工中の調布市千川の例では建設費16億円に対して等価交換、地上権収入によりオーナー負担を12億円に抑えた。1,2階を商業施設として、20戸の分譲物件、約30戸の単身者向け賃貸マンションを建設する予定。

株式会社シンワコメント

コーポラティブハウスとは住む人たちがコーディネーターの力を借りて自由設計で建設する共同住宅です。今回の開発ではこれに分譲世帯が付加されているところが今までにないものとなっています。賃貸併用住宅の集合住宅版という点で新しいモノになっています。

リノベーションルーム見学会に2日で100人来場

記事要約

アポロ計画(福岡市)が10/2,3に行ったリノベーションルーム見学会に100人の見学者が集まった。物件の立地が、福岡の高所得者層の住んでいる、けやき通り沿いにあったこともあり、当初予定の2倍近い来場となった。

株式会社シンワコメント

リノベーションとは日本語で「再生」。老朽化した建物を大規模リフォームして新しく蘇らせることを言います。建築物の構造的な部分がまだ利用可能であれば、再生は設備や居住者から見える仕上げ部分を重点的に行えばよく、その分、新築より安く作ることができるわけです。見学者の増加は、消費者が実質的な価値で住宅を判断するようになってきたことを示すものではないでしょうか。

ゲストハウスHPが人気

記事要約

ゲストハウスに関するホームぺージが人気を集めているという。外国人向けの物件の集客方法と言えば、外国語の新聞、フリーペーパー、口コミの3つが主体だったが、最近はHPでゲストハウスを紹介するケースも増えてきた。

株式会社シンワコメント

日英2カ国語で200室の物件をネットで紹介し、その9割を稼働させているサイトもあるようです。参考:http://mjukis.net/

CM利用事例の増加

記事要約

コンストラクション・マネジメント(CM)手法を使った賃貸マンション建築が増加している。これは従来のゼネコンへの一括発注を行う替わりに、工事種別の分離発注を行い管理するCM会社を通すことで建築コストを低減させるという手法だ。

株式会社シンワコメント

CM会社はアメリカでは大変ポピュラーでむしろ日本のゼネコンのような存在が希であるようです。下請け・孫請けによる中間マージンの増加を抑えることができる一方で、発注者側もある程度のリスクを覚悟をしなければならず、日本で今後根付くには業界全体の意識改革が必要になっているようです。

商社の賃貸物件開発が加速

記事要約

総合商社が賃貸マンションの開発事業に乗り出し始めている。総合商社の住宅事業といえば分譲マンション事業が主であったが、ここへ来て賃貸マンションの企画・開発に力を入れ始めているのはJリートなど不動産投資信託事業の活性化が背景にあるという。

株式会社シンワコメント

初めから投資用に企画した賃貸物件を開発し、それを一棟売りするという手法はスペースデザインなど一部企業では先行して行われていましたが、この市場に総合商社も参入してきたという状況でしょうか。

入居待ち続出の天然素材アパート

記事要約

仙台地区を活動拠点としている東日本住宅(仙台市青葉区)では全て天然素材を使った木造住宅「エクセルシャトー」シリーズの販売が好調。木造ながらもオール電化仕様で入居希望の依頼も多く、9月に完成予定の物件は既に半分近く申し込みが入っているという。

株式会社シンワコメント

シックハウス症候群が数年前から社会問題になり、「健康住宅」がデザインや最新設備よりも第一優先という方も多くいらっしゃると思います。オーダー住宅(持ち家)では健康住宅をテーマとする建築家の方々も雑誌面などでよく見受けられます。そういった流れが賃貸物件においても登場し、人気を博しているわけです。弊社でも健康をテーマにしたリフォーム提案をしていきたいと考えています。

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