賃貸経営ニュース : トレンド情報

20代投資家急増

賃貸オーナーといえば年齢はシニア、目的は相続対策でしたが、今はまるっきり違い年齢は30代後半から40代ぐらいが中心です。なぜこんなに不動産投資家の年齢が低くなったか、日本での不動産投資ブームの火付け役となったのは『金持ち父さん貧乏父さん』シリーズの著者ロバート・キヨサキ著作の中で、『持ち家は負債である』と言いました。以前は自宅を購入する事に憧れる人が圧倒的に多かったが、ロバート・キヨサキのような考え方をする人が急増している。賃貸経営・投資セミナーに顔を出す人の平均年齢も40代とやはり以前より若く、中には学生が来る事も少なくないのだ。

私もロバート・キヨサキの著作を読んだ一人です。とても分かりやすく図での説明なども交えてあり読みやすかったというのが個人の感想です。私も投資に興味が湧きましたが、投資用物件の返済をしながら自宅の賃料を支払う事は現実的に厳しいと思ってしまう。石橋を叩いて渡るようなタイプの人・・・私みたいに始めから厳しいのではと考えてしまう人は、まず自宅を購入し、返済が終わった頃には有る程度の年齢になっているので、時間にもお金にも余裕が出来た後、不動産投資を考える従来のシニア投資家になるのだろう。しかし、従来のシニア投資家への道を選ぶのでなく、知識・資金・物件・計画・勇気などが私にもう少しあれば、若い投資家になるのも夢ではないのかもしれない。

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築40年の長屋が利回り14％に変化

リノベーション前の物件は、昭和40年代の典型的な間取りの２Ｋ。全室和室で浴室は狭く、トイレは汲取り式だった。室内は暗く、現代の入居者のニーズとは程遠いものだった。玄関を入るとすぐにキッチン。しかしこの部分は台所だけには広すぎ、ダイニングとしては狭い中途半端なスペースで使い勝手がとても悪い。そこで、大掛かりな間取り変更が必要となり実行する事になった。間取りは２Ｋから１ＬＤＫに変更し枕棚を設置したクローゼットを備えた洋室に変更。トイレは水洗、浴室は1612のユニットバスへと変更。水廻りの新規一転を果たし、居室部分も大幅にリノベーションされた。外観は、もともとあった瓦屋根の古さを生かしつつ補強工事、サイディング貼りなど最小限に抑えた。最後に、入居者の安全を確保する為に耐震補強工事を行なった。工事後の賃料は以前の1.6倍で入居者が決まり改修費用から計算した利回りは14％になる。

このニュースは大阪市内にある忍ヶ丘のリノベーション事例です。14％の利回りとは凄い！14％の利回りが実現した訳は、リノベーションした長屋に別棟の入居者が優先して敷地内引越し、立ち退き交渉をしなく全棟リノベーション工事が行なえ、すぐに満室になった為という好条件で成立しています。しかし14％という即高利回りとまではいかずとも、是非今回の成功事例をご参考にして頂きたい。

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外国人入居のメリット

外国人を受け入れる基本的なメリットは基本的に２つです。まず1つ目は、日本人の多くは、入社・入学の時期に合わせて1～3月に人が動く。それに引き換え、外国人は日本語学校への留学時期が年４回に分けられて来るので上手く外国人留学生の入居受け入れを活用すれば空室のリスク分散になるのです。
２つ目のメリットは、外国人の入居者を入居させると、その人から多くの紹介客を得られる事。私たちでも外国へ移住する事になったら、知り合いに移住先の住宅を紹介してもらうのではないでしょうか。特に、日本は外国人が借りやすい環境とはいえないので知り合いの紹介によって部屋探しをする人が多いのです

空室対策として、幅広く入居者を受け入れるという点ではとても良い策だと思えます。しかし、賃貸契約内容の理解、説明など言語の問題等の壁を乗り越えなければ得策とは言えないでしょう。外国人を受け入れるのは、あくまでも空室対策の一環である。今お持ちの物件を経済的な視点から日本人と外国人をうまく活用するべきではないでしょうか。

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適度な段差が老化を防ぐ！バリアフリー不要の声も・・・

国内人口（2005年調べ）は20.2％が65歳以上の高齢者が占めている。2055年には40.5％にもなる事が推計されるなか、高齢者を入居対象にする物件が増えている。高齢者を入居対象にする際に、まず必要なのが『建物を高齢者対応にする』という点だ。この際に誰もが思いつくのは『段差をなくす』『手すりを付ける』などのいわゆるバリアフリーだ。しかし、必ずしもバリアフリーが高齢者の為になる訳ではないという面もある。例えば、まだ体が動く高齢者の場合は段差を上り下りする事が身体や脳を刺激して結果として老化の進行を防ぐ事にもなるからだ。

バリアフリー施工は珍しくない程一般的になっている建築方法です。高齢者に限らず小さなお子様をお持ちのご家庭など、多くの住む側の方に人気です。国土交通省による制度『高齢者専用賃貸住宅』の届け出の際にも特に建物に対してバリアフリーを求めていないようである。現状から高額な費用を掛けバリアフリーを導入するより、建物の工夫は自らの予算や入居対象を十分考慮して、建物設備等を工夫する優しさこそが大切だ。例えば、コスト面で余裕が有るならば人感センサーなどをトイレやキッチンなど1日に1回は必ず使う場所に設置し、人の動きを感知するセンサーを取り付ける。丸24時間反応が無ければ異常事態として予め設定された場所（管理人室など）へ通報される仕組みが有る。住むご本人も安心を得られる、本人以上に別居中の家族にとって安心を得られる設備などもある。

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首都圏賃料2.2％上昇

2008年1月に住宅情報賃貸版に掲載されたマンション・アパートの賃料と床面積を基に統計を取った。今回の結果を見ると、前年同月比で首都圏全体で賃料は2.2％上昇した。最も伸び幅が大きかった東京都は賃料が3.4％上昇したが、その中でも目立ったのが都心エリア（港区・中央区・千代田区）。城北・城西・城南・都下エリアも堅調か横ばいだった。唯一前年比で値下がりしたのが城北エリア（板橋区・文京区・豊島区・練馬区）。ファミリー物件の不調が響き賃料が前年比で1.7％下がった。

弊社の本社事務所も城北エリアに位置しておりますので、不調を実感する部分は多々あります。賃貸物件を決める決め手さえも流行が有りますので、ニーズをとらえ他の物件への差別化を作る事で少しでも有利に入居者を獲得していく事が今後の賃貸経営のポイントになって来るのではないでしょうか。弊社の管理物件（本年不調の城北エリアに位置）の築25年1Ｋマンション24㎡・3点ユニットバスを内装フルリフォームし1Ｒのデザイナーズマンションにリノベーションした事例が有る。物件賃料は3～5千円アップし、退去後の空室期間も約1ヶ月と安定している。理由は、ヒノキやケヤキ、竹などの天然素材を室内に使用し注目されているシックハウス対策などの健康への配慮をされている事。また2重ロック、ＴＶドアフォン、サンルームなどで防犯対策面にも力を入れた結果、現在も好評満室賃貸中である。

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