賃貸住宅の年間着工戸数3年連続の増加
賃貸住宅の年間新築着工件数は持家が減少に転じるのを尻目に3年連続の増加、8年ぶりに50万戸を超えた。中部圏が前年比２１．１％増、近畿圏が２１．２％増で供給が最も増加しているエリアとなっている。これは地価上昇が首都圏から地方都市への飛び火しているのと連動しており、不動産ファンドの積極的な購入が投資ブームを牽引している。
連帯保証システムの利用状況調査
財団法人日本賃貸住宅管理協会は会員の管理会社１７４社に対して、連帯保証システムの利用状況に対するアンケート調査を行った。現在、滞納保証を利用している管理会社は９０．８％。取引きしている滞納保証会社の平均は１．９社となった。全入居者に保障を付けるという訳でなく、「保証人はいるものの家賃支払い能力に不安がある入居者」と「支払い能力はあるものの連帯保証人がいない入居者」を主な対象にしている。近年は特に高額所得者であっても、周囲に連帯保証を頼みづらいという入居者が増えていると言う。
株式会社シンワでも滞納保証の会社とは3社ほどお付き合いがあります。手数料（保険料）や補償額・保障期間、審査基準や審査にかかる期間など各社違いがありますので、臨機応変に選択しわけています。
「物件の防犯性に不安」とのアンケート結果
東急コミュニティーがマンション移住者を対象に行ったアンケート調査によると、およそ7割の居住者が「防犯面に不安がある」と答えていることが明らかになった。調査は１８６０人を対象に行われたが、「不安がある」が２３．６％、「やや不安がある」が４７．９％となっている。その理由として「オートロックでない」「防犯カメラが設置されていない」「誰が住んでいるのかよくわからない」「常駐の管理人がいない」の順位なっている。「不安がない」と答えた人の理由では「管理人が常駐している」が７４．４％と最多だった。
空き巣など軽犯罪から、殺人事件など凶悪犯罪まで、事件が多発する昨今です。セキュリティーが考慮されているというのは、それだけでもマンションの差別化要因となります。物件の立地によって安全性が違うという謂われ方もありますが、既に物件をお持ちのオーナー様にはそれは今更どうにもなりません。今からでも単独で対応可能なことから始めていかれるのが良いでしょう。マンションの付帯設備として「オートロック」「防犯カメラ」が後追いでも対応可能です。２１C住環境研究会の調査結果によると、「オートロック」を入居を決める際の絶対条件にあげる人は約２割あります。
首都圏マンション・アパートの賃料二極化
不動産総合情報サービスのアットホームは、八月の首都圏の賃貸物件の市場動向を発表した。それによると、アパート・マンション平均で一戸あたりの平均賃料は、前年同月比から０．９万円プラスの８．７７万円となった。その内訳として、マンションが前年同月比１．２％プラスなのに対して、アパートは２．０％のマイナスと、両者で結果がくっきりと分かれた。また平均の総床面積は、マンションが狭くなったのに対して、アパートは広くなるという状況になっている。
アパートの競争力が益々低くなってきていることが、この統計データから見てとれます。アパートの競争力を上げるには、思い切ったリフォームを行うことが一層、重要になってきているのです。弊社が提案するリフォームプランはコチラをご覧下さい。
2005年上期・首都圏投資用マンション、4.1%減の8616戸
ここ１０年のトレンドで見ると、以前、投資用マンションの発売数は高い水準にあることがわかります。これ以外に、分譲マンションから賃貸に流れてくるもの、賃貸専用マンションなどが、大家さんと賃貸マーケットで競合する物件になってきます。
2005年路線価発表、東京13年ぶりに上昇
8月1日、2005年の路線価が、全国の国税局・税務署から一斉に公表された。
全国約41万地点の標準宅地の平均路線価は1�崚�たり11万2000で、前年を4000円下回り、13年連続で下落した。しかし、下げ幅は3・4％にとどまり、下落が始まった1993年以降最小となった。
東京都が13年ぶりに0・4％の上昇に転じたことは注目に値する。
国税庁発表のH17全国路線価図はコチラから
今回の統計数字を見ると、全国レベルでは徐々に下げ止まり感が出てきたと言えそうです。また東京については上昇率は僅か04%ながら、その内訳を見ると、上昇に転じたエリアは昨年よりも格段広がってきており、トレンドとしてはさらなる上昇局面に入りつつあると言えそうです。
都内の高級賃貸の空室率、若干ダウンの８．９％
ピーク時に１１％台だった主要3区（港、渋谷、世田谷）の高級賃貸の空室率は８．９％までダウンした。従来からの外国人入居者に加えて、日本人の入居者の数が増えていることが要因としてあるようだ。また都心回帰や高所得層の間に「所有から賃貸へ」の流れが生まれつつあることもあげられている。
今後の動向としては、２００６年以降に都内で大型物件が大量に供給されるので、その時新たな需要を作れるかどうかが課題となっています。
マンションの上期発売、首都圏で７年ぶりに４万戸割れ
不動産経済研究所は13日、2005年上半期（１―６月）のマンションの新規発売戸数を発表した。最大市場である首都圏の１都３県で７年ぶりに４万戸を割り込んだ。近畿圏でも前年同期を下回った。マンション開発業者がこれまで積み上がった売れ残り物件の圧縮を進めるために、新規発売戸数を抑えた。
詳しくはコチラ
販売できずに売れ残った過剰在庫は、一部は分譲賃貸として出回ってきます。賃貸マーケットの今後を動向を探る上でも関係が深いのです。
５月の住宅着工戸数、02年以来の高水準
国土交通省は６月30日、５月の住宅着工戸数を発表した。総戸数は10万1862戸で前年同月比3.0％増加し、２カ月連続の増加となった。５月で10万戸を超えたのは02年以来。持家は３万1637戸で同3.1％減少し、９カ月連続の減少となった。貸家は３万9576戸で同4.6％増加。分譲住宅は３万161戸で同9.5％増加し、先月の減少から再び増加に転じた。
東京都 ４月の新設住宅着工を発表
東京都が発表した４月の新設住宅着工は１万3,037戸で、前年比8.1％減、７ヶ月連続の減少となった。
詳細は以下の通り。
持家は1,713戸（前年同月比2.4％減、７ヵ月連続の減少）
貸家は6,037戸（前年同月比0.03％減、４ヵ月連続の減少）
分譲住宅は5,225戸（前年同月比16.4％減、７ヵ月連続の減少）
分譲住宅の建築戸数の減少が著しい状況になっています。販売が芳しくなかった場合には、賃貸に転用されるものも増えてくることは可能性として考えられるのではないでしょうか。
高級賃貸マンション市場リポート発表
長谷工総合研究所は「高級賃貸マンション市場の動向」と題したリポートを発表した。それによれば都心5区、特に港区における高級賃貸マンションの供給量が増加している。95年には同区内の高級賃貸マンションは4000戸程度であったが、現在では1万1000戸程度に増加している。また家賃も以前は30万円以上からが「高級賃貸」と呼ばれていたが、最近では20万円台でも「高級賃貸」と呼べる物件が増えているという。
三井や住友など大手のディペロッパーでも高級賃貸建設の動きは加速しているようです。以前よりも安い建築コストで質の高い賃貸が増えてきているのです。また高級賃貸ほど価値が長続きする、高い品質を維持し続けることが多いのです。古いマンションであっても、きちんとしたフルリフォームを行うことで、投資に見合った賃料と高い稼働率を実現することができるのです。
2004年度の賃貸住宅の新規着工戸数、過去7年で最高に
国土交通省の発表によると、２００４年度の賃貸住宅の新規着工数は、４６万７３４８戸で過去7年間で最高を記録した。以下、その推移。
１９９８(平成１０)年度 ４４万３９０７戸（前年比−１３.９％）
１９９９(平成１１)年度 ４２万６０２０戸（前年比−４％）
２０００(平成１２)年度 ４１万８２００戸（前年比−１.８％）
２００１(平成１３)年度 ４４万２２５０戸（前年比＋５.８％）
２００２(平成１４)年度 ４５万４５０５戸（前年比＋２.８％）
２００３(平成１５)年度 ４５万８７０８戸（前年比＋０.９％）
２００４(平成１６)年度 ４６万７３４８戸（前年比＋１.９％）
建築費のコストダウンは年々進み、新規物件の間取りや設備は年々良くなってきています。そんな中で、古い物件はますます不利になり、空室対策に頭を悩まされそうです。消極的な修繕にとどまらず、ある程度お金をかけた、物件価値向上の為のリフォームを断行することも時に必要ではないでしょうか。
株式会社シンワではリフォーム単体でのご相談やサービスにも応じています。お手持ちの賃貸物件のリフォームや立て替えでお困りの際はお気軽にご相談ください。
基準地価・大都市圏下げ止まり感
国土交通省は7/1時点の基準地価を発表した。都心部の下げ止まり傾向が一部の近郊市街地に広がったほか、大阪市や名古屋氏などでも下げ止まり感がでてきた。全国平均では前年比５．２％下落と１３年連続の下落ながら、その下落率は７年ぶりの０．４ポイント縮小した。
地価全体の下落が何時留まるのでしょうか？またオーナー様保有の不動産近辺の地価が今後どう推移していくのでしょうか？これらを予測することは難しいですが、定期的にチェックすることは誰でも可能です。そこから競合他社の新築物件の建築コスト、ひいては賃料が上がりそうか下がりそうか、オーナー様の物件賃料と比べてどうなのか・・・だいたいの目安を立てることができるのではないでしょうか。
二極化進む路線価
国税庁が8月2日に発表した路線価によると、再開発が進む都心部及びその近郊の地域では、下げ止まり感が出てきたようだ。一部では横ばいか上昇の動きが出てきた。一方で需要が伸び悩む郊外では下落傾向に歯止めがかかていない。地価は二極分化現象が顕著になり始めている。
再開発を含めた新築物件の数の増大により都心部での競争は激しさを増しています。差別化の必要性が高まっています。また郊外の賃貸においても、長く空室が続く物件では何か抜本的な対策が必要とされているのかもしれません。
全国管理戸数ランキング
3年連続で賃貸住宅の管理着工数が伸びている中、以下のようなランキングとなった。�‖臈豬�託(31万戸）�▲譽�パレス２１（27万戸）��ハウスメイト（12万戸）�ぅ潺縫謄奪�中部（11万戸）�ゥ┘ぅ屮襦�10万戸）�Ε好拭璽�(9万戸）��大和リビング（9万戸）�╂冢臓�9万戸）��積和中部（9万戸）��タイセイ（9万戸）
一口に管理と言ってもそのサービス形態は各社各様です。株式会社シンワは、これら大手の管理会社のような数の物件をお預かりしている訳ではありませんが、その分、少数精鋭での手厚いサービスを特徴としています。
住宅再建築率は１４％
国土交通省は6月7日、既存の住宅を解体し、引き続き同敷地内に住宅を建築する「再建築状況」を発表した。再建築を目的とした解体住宅戸数は全体で12万36戸。その跡地に再建築された住宅は16万4345戸で、全新設住宅着工戸数に対する割合は14%だった。
解体戸数より再建築戸数が多くなっている（約１：１．４）のは2世帯住宅や賃貸併用住宅などで自分の住まい＋αに世帯が分割されているためです。賃貸との関連としては、現在のお住まいの敷地の一部で賃貸にして建替えるという方も増えています。土地の有効活用、節税対策などを含めて株式会社シンワでもご提案を差し上げていますのでお気軽にご相談下さい。
賃貸・新規着工戸数は過去6年で最高
国土交通省に調査によれば２００３年度に新設された貸家の合計は１９９８（平成１０）年以降、過去６年で最高の４５万８７０８戸（前年度比０.９％増）を記録した。すでに全国規模で４００万戸とも５００万戸ともいわれる空室を目の前にして、年間４５万を超すアパート・マンションが新規につくられていることになる。その背景には投資対象としての賃貸経営の魅力が浸透していたこと、建築コストのダウンによって新規参入組の競争優位などがあげられる。
賃貸ビジネス競争激化の状況が数字的にも実証されてきた形かと思います。古くから賃貸経営をされているオーナー様も、激変しつつある現在の状況に対応して先手・先手で対策を打っていかれることが肝要かと思われます。既に償却済みの老朽化物件については、ある程度まとまった追加投資を行い、物件を再生（リフォーム）することが大切です。弊社関連記事もご参照下さい。
4月の住宅着工戸数
国土交通省が発表した2004年4月の住宅着工戸数は91,678戸（持家：32,640,貸家：35,699,分譲：27,226）で前年同月比4.1％減、５ヵ月ぶりの減少となった。明細別でも軒並み減少傾向にある中で、分譲の1戸建て住宅は前年同月比9.7％増、17ヵ月連続の増加となった。
賃貸マーケットのトレンドを予測する上で、住宅着工戸数というのは一つの指標になるのではないでしょうか？弊社では、今後も賃貸を含めた住宅関連の統計情報を皆様に開示していきます。
統計情報の記事一覧
- 4月の住宅着工戸数
- 賃貸・新規着工戸数は過去6年で最高
- 住宅再建築率は１４％
- 全国管理戸数ランキング
- 二極化進む路線価
- 基準地価・大都市圏下げ止まり感
- 2004年度の賃貸住宅の新規着工戸数、過去7年で最高に
- 高級賃貸マンション市場リポート発表
- 東京都 ４月の新設住宅着工を発表
- ５月の住宅着工戸数、02年以来の高水準
- マンションの上期発売、首都圏で７年ぶりに４万戸割れ
- 都内の高級賃貸の空室率、若干ダウンの８．９％
- 2005年路線価発表、東京13年ぶりに上昇
- 2005年上期・首都圏投資用マンション、4.1%減の8616戸
- 首都圏マンション・アパートの賃料二極化
- 「物件の防犯性に不安」とのアンケート結果
- 連帯保証システムの利用状況調査
- 賃貸住宅の年間着工戸数3年連続の増加
年間着工戸数が100万戸割れして約10年になりますが、貸家の比率はここへ来て持家を完全に上回ってきたようです。また分譲マンションとして販売されたモノの中には、後に賃貸に回せるものも多々ありますから、その比率の差は統計数字以上にあると言えるでしょう。