元金2倍の「72の法則」
自分の資産を2倍にするのに年率5%の複利で何年かかるか、すぐに答えられる方法がある。それが72の法則だ。72を利回りの数字で割ると何年で資産が2倍になるのか概算できるのだ。年率5%の複利なら72÷5=14.4。あなたの資産は約14年で2倍になる。電卓がなくても簡単にできる方法だ。
「フォーブス日本版」の”会社法改正特集”
来年の春に施行される会社法改正の詳細が特集されています。
以下、目次から抜粋です。
■1円で株式会社が作れるってホント？／弁護士 森倫洋
■有限会社のままでいくか、株式会社にするか／弁護士 板崎一雄
■機関設計の自由度が増すってどういうこと？／弁護士 森本大介
■取締役の責任はどう変わるの？／弁護士 平野双葉
■会計参与ってどんな仕事をするの？／弁護士 淀川詔子
■「法人税の対象外」の会社ができるってホント？／弁護士 田代俊明
詳細はコチラから。
管理会社をたてられている大家さん、またはこれから会社設立を検討されている大家さんにとっては有益な特集ではないでしょうか。
「週刊・東洋経済」の節税特集
以下、内容を軽くご紹介します。
1 住宅ローン控除
えっ転勤！ 1枚の紙が分ける天国と地獄
＜H15/4から転勤後のローン控除復活が可能に（事前申請要）
2 医療費控除
松竹梅、差し歯をするなら「竹」でいけ！
＜10-200万円の範囲できちんと集計（同居家族分も可・薬も可・通院交通費も可）
3 社会保険料控除
家族の保険料も控除されるって知ってた？
＜年末調整資料は過去5年に遡って申告できる
4 特定支出控除
年間利用者10人の狭き門。が、今後は税の主流に？
＜給与所得控除を超えた額が控除されるがその実態は・・
5 退職金の確定申告
今年がラストチャンス！ 取られすぎた税金は取り返そう
6 生命保険の満期返戻金
税金をゼロにするウラ技教えます
7 サラリーマンのアルバイト
申告すると損をすると思うなかれ！
8 「財形貯蓄」税金上の落とし穴
非課税のはずが課税、さらには追徴課税も
9 サラリーマンの財テク
難解な税制だからこそ工夫次第で節税余地大
10 税務署との見解の違い
ダメと言われたときの対処術
森昌子、前夫・森進一に７億５０００万円請求
離婚時は、慰謝料がゼロ、子供にそれぞれに１カ月２０万円という養育費を進一が昌子に支払うことで話し合いが済んだと思われていたが、事実は違っていた。昌子側が要求している約７億５０００万円は、２人で出演したジョイント公演の収益と、自身が代表取締役を務めていた森音楽事務所の収益、加えて、結婚生活１８年で夫を支えてきた評価額の総計とみられる。
だが、進一側の関係者によると、Ｃ型肝炎（ Ｉ 型）を患っている進一は自分にもしものことがあってはと、昭和６１年に結婚した時から、生前分与の形で、昌子と子どもたちにお金を渡してきたといい、その額は年間約３０００万円。進一側は昌子の要求を認める気はないようで、巨額の財産分与をめぐり、元夫婦の争いが始まりそうだ。
財産分与とは、婚姻中に夫婦の協力によって築いた財産を離婚の際に分けること。土地、不動産、株券、ゴルフ会員権などが対象となります。離婚する家庭が増えるに連れて、財産分与の問題もクローズアップされる機会が増えてきました。賃貸経営の周辺でもそうような課題が今後増えてくるでしょう。ご相談がありましたら、株式会社シンワまでお問い合わせ下さい。
アスベスト、日曜大工も要注意
アスベスト（石綿）による健康被害は、アスベストメーカー生産業者内での「労災」から、建築・解体・リフォームの施主や居住者、そして近隣住民を巻き込んだ「公害」へと広がっている。日曜大工でアスベスト建材が使われている可能性が高い古い建築物に手を加える大家さんも注意が必要だ。
詳細はココ
所有されている建物のアスベスト使用有無を調べるに当たっては、１９７５年のアスベスト吹き付けの禁止、１９９５年の青、茶石綿の製造・使用禁止、２００４年の白石綿の製造・使用禁止の節目がひとつの目安になるのではないでしょうか。床・天井・壁などの解体や切断、穴あけなどには充分な注意が必要です。
リフォーム詐欺、営業分離で処分逃れ 「工事」会社が主導
サムニングループによるリフォーム詐欺事件で、工事施工担当の「エム・エイチ・エス」の前身の会社が、東京都から改善を指導された０２年３月の直前に、営業部門を切り離してグループを設立していたことが警視庁生活経済課の調べで分かった。
悪質なリフォーム業者が増えています。賃貸物件のリフォームにおいても、出所のハッキリしたまともな業者とのおつき合いをお薦めいたします。
各地で熱中症相次ぐ
真夏並みの暑さとなった２５日、熱中症にかかる人が全国各地で相次いだ。
群馬県内では男女計１６人が熱中症の疑いで病院に運ばれた。高崎市の男性（５１）が歩行中に道路わきの畑で倒れ、病院に運ばれたが意識不明の重症。ほかにも同市で野球の練習をしていた男子高校生（１６）や、渋川市で車に乗っていた男児（１０カ月）がぐったりするなどした。
もし熱中症になったかなと感じた時には、風通しの良い日陰で休み、水分を補給しましょう。また扇子で風を送ったり、濡れタオルで体を拭くなどして体温を下げるのも効果的です。
悪質リフォームの被害防止、都がケアマネと連携
０４年度に全国の消費生活センターなどに寄せられた住宅リフォームに関する相談計８６９４件のうち、都内は３割を占める。
悪質なリフォームなど訪問販売をめぐる高齢者の被害を減らすため、東京都は７月から介護事業者との連携を強化する。家族と同居していない独居高齢者でも、身近にいるケアマネジャーらが被害に気づいたら、新たに設置する専用電話などで消費生活センターにすぐ連絡してもらう。ケアマネジャーらを対象にした訪問販売についての研修も始める。
行政が悪質リフォームに対して積極的に対処しようというのは注目に値するのではないでしょうか。我々も悪質業者が駆除されることにより、リフォームの品質が上がり適正価格でのリフォーム工事が広まっていくことを願っています。
年金夫婦を狙う悪質リフォーム
「狙うのは年金生活の夫婦」「『ご苦労さま』と言う人は契約を取りやすい」−−。昨年まで約３年間、大手リフォーム会社の営業担当だった男性（３８）が毎日新聞の取材に応じた。男性はシステムバスの販売を担当。近隣での工事を装い、欠陥がなくてもあるように指摘するなど消費者心理につけ込む手口や、マニュアル作成、演技指導を行うなど会社側の「社員教育」の実態などを赤裸々に語った。
信用ある業者とおつき合うことの大事であることを改めて認識させられるようなニュースではないでしょうか。やはり同業他者との比較検討など行った上で、工事を発注する業者を選ぶなど、オーナー様にも努力が求められているのではないでしょうか。
自筆証書遺言による相続の難しさ
遺言書を作成するケースが増えている。公正証書遺言の方がスムーズに相続がいくのだが、費用が30万以上と高い為に、自筆証書遺言にする場合も多いという。ただ持家の相続を自筆証書遺言で行う場合には注意が必要である。「XX県XX市の自宅をXXに残す」といった曖昧な書き方では、対象不動産が特定できず有効な遺言として認められないこともあるという。 その際は遺産分割協議によって決められることになるので、せっかく遺言を残しても効力を発揮しないことになる。注意が必要である。
自筆証書遺言を残す場合にも、専門家にきちんと相談して、正しい書式で残す必要がありそうですね。
上沼恵美子所得申告漏れ…３年間で約１５００万円
関西を中心に活躍するタレント、上沼恵美子（５０）が大阪国税局の税務調査を受け、平成１５年までの３年間で約１５００万円の所得の申告漏れを指摘されていたことが３日、分かった。追徴税額は過少申告加算税などを含め約６００万円と推測され、上沼側は修正申告に応じたとみられる。
関係者によると、上沼は衣装など服飾品の費用を経費として申告。しかし、国税局は一部がプライベートな衣服などと判断したもようだ。上沼は「税理士の先生にお任せしているので分かりません」と話している。
詳細はコチラから。
経費の申告をどこまで事業用として考えるか、判断が難しいところです。賃貸経営を営まれるオーナー様にとっても経費の申告をする際には充分な注意が必要です。専門の税理士さんに確認するなどした方が良いでしょう。
賃貸住宅フェア2004開催
12月7日、8日の両日、東京ビックサイトにて賃貸住宅フェアが開催された。会場では住宅建材・設備の展示紹介に留まらず、賃貸経営に関わる様々なテーマのセミナーが開催され多くの参加者で賑わった。
弊社スタッフも見学に出かけました。朝早くから賃貸経営の最新動向を視察される賃貸オーナーの方々の熱い姿勢には、何かうたれるものがありました。皆さん”老朽化”や”古い間取り”、”古い水廻り（3点ユニットなど）”といった様々な問題を何か抱えていらっしゃるようでした。空室が続く賃貸物件にどう対処していくかをテーマにしたセミナーに、多くの方が参加されていたのが印象的でした。弊社でも、今まで以上に老朽化対応のご提案を差し上げ、空室にお困りの賃貸オーナー様のお役に立ちたいと改めて思った次第です。
2004年賃貸住宅業界の10大ニュース
「全国賃貸住宅新聞」が選んだ今年の賃貸住宅業界の10大ニュースです。�”堝飴催蟷饋�託が好調、住宅特化型ファンドも初登場�∧神�16年税制改正、家主に大影響。不動産譲渡損失の他の所得の損益通算が不可能に�９餮鮠福�現状回復の新ガイドラインを制定�に�島区がワンルームマンション税を導入�ヅ豕�都、路上生活者らに格安で物件提供��三井不動産、民間最大クラス８８０戸の賃貸物件�О貪鑁笋螢泪鵐轡腑鷸埔譴�個人投資家の間でも過熱��短期賃借権廃止で立退き問題に光明��京都で更新料拒否裁判に判決��都市基盤整備公団が分譲事業から撤退、賃貸専門に。
今年も残す所あと半月となりました。賃貸オーナーの皆様にとって、今年は良い年だったでしょうか？業界紙が選んだ10大ニュースは、皆様の賃貸経営にとっても影響の大きいものが多々あったのではないでしょうか？今、この業界は激変の時期を向かえていると思います。これからも日々、重要なニュースを取り逃がすことなくチェックして、オーナーの皆様にご紹介していきますので、よろしくお願いします。
10大ニュース�”堝飴催蟷饋�託が好調
不動産投資信託（Jリート）の上場が続いている。森トラスト投資法人が上場したのを筆頭に日本レジデンシャル投資法人、東京ブロースリート投資法人、フロンティア不動産投資法人と4銘柄が上場し、全部で14銘柄となった。
不動産投資への関心と実際の投資が過熱しつつあるようです。週刊誌でも、特にここ数ヶ月前からよくこの話題を見かけるようになりました。都心部・商業地の地価の上昇もリートの影響によるところが大きいと言われています。
10大ニュース�∧神�16年税制改正
不動産譲渡損失の他の所得との損益通算が不可能になった。今まで譲渡損失は、譲渡前後計5年間、所得との相殺が可能だった。不動産（マンションを含めて）の価格暴落による売却損を他の所得から相殺できなくなった訳で、税負担軽減措置がなくなっことになる。しかし、今年度の税制改正では「他の譲渡不動産で売却益がある場合の内部通算」されるのと、「特定居住用不動産の譲渡損のみが、不動産譲渡損で繰り越し救済」されることになった。
今回の税制改正で「ゴルフ会員権の譲渡損も損益通算できなくなるかもしれない？」という話題も最近よく聞かれます。もしそうならば、制度が施行される前に、少しでも損失を抑える為に、場合によっては損切りの英断（売却）をされた方が良い方もいらっしゃるのかもしれません。
10大ニュース�９餮鮠福�現状回復の新ガイドラインを制定
現状回復の費用は原則貸主負担になるなど、オーナーや管理会社にとって厳しい内容となった。加えて10月には東京都が東京ルールを施行。より明確な形で現状回復費用の負担のガイドラインを示した。ただ、まだ、オーナーの認知度は高くないようだ。「大切な取引先であるオーナーに費用負担増を伝えるわけにはいかない」という管理会社が少なからず存在し、オーナーに説明をしないケースも多いという。
消費者（借主）保護という世の中の趨勢や、需要より供給の方が多く競争が激しい今の賃貸業界にあって、この現状回復トラブルの問題は避けては通れない課題です。時代の流れを無視して、過去のやり方にこだわり過ぎると、最終的にはオーナー様にとっても望まない結果を招くことにもなりかねません。我々をご利用下さい。借主を保護すると同時に、貸主にとっても納得のいく負担になるよう、具体的な落とし所をご提案することが我々不動産会社の勤めです。訴訟など大きな話しに発展する前に、不安だな？と思われたらお是非我々にご相談下さい。
10大ニュース�に�島区がワンルームマンション税を導入
豊島区では、年平均で700〜800戸のワンルーム住宅が供給されており、ストック数も全住宅の4割がワンルーム住宅だという。区では人口構成のバランスも考慮し、ワンルーム住宅の建築に規制をかけていきたいと言う。税案は「新築・増改築などにより、区内に29�嵬に�のワンルーム住宅を9戸以上供給する場合には、1戸につき50万円の税金を建築主に課す」というもの。既に課税対象になった物件もあるという。
スペース辺りに取れる賃料が高いという理由もあり狭めの１ルームマンションは一時期多く建てられました。今、これらが逆に競争力のない物件として、新しく建てられる広めの物件に負けて、空き室のまま残る傾向があります。このような物件をお持ち方は何らかの外科手術が必要なのかもしれません。
10大ニュース�ヅ豕�都、路上生活者らに格安で物件提供
東京都が民間賃貸住宅を活用したホームレスの移住支援制度をスタートした。都にオペレーションを委託された協会が家主や不動産会社から賃貸物件を借り上げる形態をとる。まず新宿区内を中心に400室を年内に募集する。居住者の万一のトラブルに対しても都や協会がサポートする体制をとる。
東京都の管轄である福祉保険局では、この支援活動に年度内だけでも3億円の予算を確保したようです。弊社でも積極的に活動に協力していく所存です。空室対策にお悩みのオーナー様は対策の１つとして検討してみる価値はあるのではないでしょうか。ご相談に応じますのでご連絡下さい。
「賃貸住宅フェア2004in東京」で耐震・免震システムのシュミレーション
新潟県中越地震が発生したこともあり、建物の耐震性という点に関心が高まっている。12/7,8に東京ビックサイトで開催される「賃貸住宅フェア2004」では、地震対策の２つの大きな柱である「耐震補強工事」と「免震工事」の2種類を実験モデルによる地震シュミレーションの実演付きで紹介する予定。
入居者に安心して住んでもらうという観点から、賃貸住宅におうても今後、耐震や免震を取り入れた物件が増えてくるのではないでしょうか。ちなみに免震工事については入居者が住み続けたまま工事を行えるというメリットがあります。
ローン地獄からの脱出法
家賃相場下落や空室増により、金融機関からの借入金の返済に窮するオーナーが増えてきている。評価額が下落し、債務残高よりも下回ってしまった場合には転売ができない。そこで、オーナーと金融機関の間に入り、金融機関には一部債券放棄をさせ、債務圧縮と債券回収を実現する役割を担うサービサーが注目を集めるようになっている。
バブル期に建築された方の中には多くこの問題で苦しんでおられる方がいらっしゃるとご推測いたします。これから新規の賃貸物件を作られるオーナー様はこのような状況を招かないように綿密な事業化計画の構築とその後の検証（計画通りに実態が推移しているか）を行っていくことが重要です。
インドの賃貸事情
インドでは賃貸住宅を借りる際には知人の紹介などで個人的に契約することがほとんどだと言う。仲介業者の数は少ないが、業者を通した場合には仲介手数料がかかる。敷金は2ヶ月程度。礼金の制度はない。
東京在住のインド人は「今住んでいる部屋はインドの自宅の風呂場くらいの大きさで驚いた」という人もいるようです。住宅事情は国それぞれですね。
松下電工NAISミュージアム企画展
松下電工は東京・汐留の「NAISミュージーアム」で6月19日から8月10日まで「建築家の流儀〜中村好文・仕事の周辺」と題した企画展を開く。建築設計・旅・家具デザイン、学び方、暮らしの５つのテーマに沿った同氏ならではの流儀と成果を紹介する企画内容。プロの建築展とは異なり、建築に興味を持ってもらえるよう、一般消費者向けに親しみやすい楽しい展示を目指す。
ここ最近の松下グループ（パナホーム・松下電工）の動向には目を見張るものがあります。従来のハウスメーカー商品にはなかった強いテーマ性を具体的な形に表した個性的な商品群の発表はとても新鮮です。イベントの会場である松下電工ショールームは最近、刷新したばかりで、パナホームの商品を見ることができます。併せて一度、見学に行かれてみてはどうでしょうか？賃貸物件を動向を含め、これからの住まいのあり方について良いヒントが得られると思います。
米Comdex 2004トレードショー開催中止
かつてハイテク分野最大のイベントだった「Comdex」が、今年は開催中止となった。参加者も出展者も減少していることが理由に挙げられている。
ベンチャー企業を含め世界のIT技術をリードする企業が一同に集まり各社の新製品が発表されるこのイベントを見にいくことはIT業界に身を置く人にとっては憧れだったようです。ITバブルが弾けた後も、細々と続けられていましたが、ついに終了してしまいました。あまりにもお祭り気分で本来の目的である、地に足のついたバイヤー探しが行われていなかったとも言われています。
日本の総人口・来年がピーク？
明治5年の戸籍調査によるデータ収集開始以降、増加し続けてきた日本の人口は、来年をピークに歴史上未曾有の減少トレンドに入る見込みが濃厚だ。6/10に構成労働省が発表した出生率（1人の女性が一生に産む子供の数）は1.29と3年連続で過去最低を更新した。
人口が減ってくることで、賃貸を含めた住宅の需給バランス全体としれ見れば、今後も「買手市場」になります。が、一方で高齢者向け住宅や東京の大学生を対象にした賃貸住宅需要など各顧客層ごとに分解してみると、マーケットが広がっていく部分もあります。つまり各顧客層を今まで以上に細かく分析した上で、その層のニーズに合致した住宅を作っていくことが求められているわけです。
江戸時代の大家さん
現代では家・アパートを建てて賃貸している人を「大家」というが、江戸時代には「家持（地主）」が家・長屋を建て、その家持から管理委託された人を「大家」と言った。大家は家持から手当をもらう替わりに、家賃を徴収したり店子の世話をした。大家の収入は�｜麓腓�らの手当��店子からの礼金�Ｇ嘶�物（長屋に設置された共同便所の）の処理。中でも��の糞尿を近郷農家の下肥にして売るのが大事な収入源だったという。
江戸時代の家持が現代の地主さん・大家さん、江戸時代の大家さんが管理組合の自治会・不動産屋という感じがします。この時代から似たような仕組みがあったというのは興味深いですね。
台湾の賃貸事情
台湾の借家率は１０％弱と少なく、そのほとんどがRC造の分譲賃貸物件。所有者本人が利用しないものが賃貸に出回る程度。よって賃貸取引はそれほど制度化されておらず、不動産会社を介さずに大家と直接取引することも少なくない。物件情報は新聞や口こみや掲示板などでも行われる。敷金や保証金はなく、契約時に家賃の数ヶ月分を支払うことが多いという。物件種類としては、暑気対策のために南向きの物件は少なく、床材にタイルや石材を使用するものが多いという。
台湾は持ち家志向が強い国なのでしょうか、あまり賃貸は流通していないようですね。
中国の賃貸事情
長く人の移動が厳しく制限されていた中国では、親戚でもいない限り住む場所を変えるということはなかったという。それがここ5年ほどの市場経済の活性化と共に、都市部を中心に賃貸物件とそれを仲介する不動産会社が急激に増えている。仲介業者も中国全土に2000店舗を展開するような大手も出現。また仲介手数料の1元にするという価格破壊で話題になっている会社もあるという。一方で、賃貸取引の普及スピードの割りには法整備は充分に進んでおらず、家主と入居者の個人的な約束で契約されたり、路上に仲介物件を並べて商売する業者もあるという。
1元というと15円くらい・・・上海などの都市部の物価水準は日本の1/6-1/7、また地方だと1/20くらいと言いますから、仲介手数料は日本の物価感覚だと90円-300円ということでしょうか。最近日本で話題になっている、「手数料０」とほとんど同じような感覚ですね。自由経済で市場が活発な地域では国内外を問わず、厳しい競争社会に身を置いていることがわかります。価格で勝負するせよ、提供する物件の質やサービスで勝負するにせよ差別化することが重要になっているわけです。
韓国の賃貸事情
韓国の賃貸は、その7割がたを「チョンセ」という方式が占めている。この方式はは物件の売買価格の5-8割にあたる金額を契約時に一括して大家に預け（この預け金をチョンセという）、大家はこの資金で銀行預金や投資信託などを行い、そこから運用益を得るというもの。契約終了時には全額返還されるものではあるが、まとまったお金が準備できないと借りることができないのが現状で、住宅不足の都心部では需要が供給を大きく上回っているという。一方、住宅購入は韓国のローンは金利9-10%で10-15年返済が一般的な為、日本のように少額の頭金で30年ローンという購入が一般的でないという。しかし最近は景気後退と金利低下（3-4%)もあって、チョンセの運用益では大家も立ちゆかず、日本のような家賃方式に切り替わりつつあるという。
賃貸で月々の家賃は当たり前と思っていたら、韓国ではそうではなくチョンセ方式。隣国でありながらこれほど違う制度というのも興味深いものです。歴史的な背景がきっと何かあるのでしょうが・・やはり世界は広いですね。
雑記の記事一覧
- 韓国の賃貸事情
- 中国の賃貸事情
- 台湾の賃貸事情
- 江戸時代の大家さん
- 日本の総人口・来年がピーク？
- 米Comdex 2004トレードショー開催中止
- 松下電工NAISミュージアム企画展
- インドの賃貸事情
- ローン地獄からの脱出法
- 「賃貸住宅フェア2004in東京」で耐震・免震システムのシュミレーション
- 10大ニュース�ヅ豕�都、路上生活者らに格安で物件提供
- 10大ニュース�に�島区がワンルームマンション税を導入
- 10大ニュース�９餮鮠福�現状回復の新ガイドラインを制定
- 10大ニュース�∧神�16年税制改正
- 10大ニュース�”堝飴催蟷饋�託が好調
- 2004年賃貸住宅業界の10大ニュース
- 賃貸住宅フェア2004開催
- 上沼恵美子所得申告漏れ…３年間で約１５００万円
- 自筆証書遺言による相続の難しさ
- 年金夫婦を狙う悪質リフォーム
- 悪質リフォームの被害防止、都がケアマネと連携
- 各地で熱中症相次ぐ
- リフォーム詐欺、営業分離で処分逃れ 「工事」会社が主導
- アスベスト、日曜大工も要注意
- 森昌子、前夫・森進一に７億５０００万円請求
- 「週刊・東洋経済」の節税特集
- 「フォーブス日本版」の”会社法改正特集”
- 元金2倍の「72の法則」
現在の銀行の1年ものの定期預金金利は0.03です。72の法則で資産が倍になる年数を計算すると、なんと約2400年かかることがわかります。資産増加の手段として貯金がほとんど有効でないことがこの数字からも実感できます。