フルローン原則不可
市場では、『なかなかローンが付かない』という声も最近よく耳にする。物件購入を考える際、ローンの事は多くの人が慎重に考える部分だと思う。某都市銀行は、個人向けに積極的に融資を行なっていたが、昨年末から急に条件が厳しくなってしまった。基本的にはフルローンは無理な場合が多い。500万円の16�崔羝泥錺鵐襦璽爐任蘯�己資金5％（25万円）はないと融資が厳しい場合が有る。先日、公務員夫婦で合計年収が2,000万円ある夫婦が、1,000万円の物件を購入にようとしてローンがおりなかったというケースがあった。原因は自己資金を入れなかった事である。結局のところ、金融機関も、かつてのバブル崩壊経験がトラウマになってしまっていて、再びダメージを受けたらどうしようとビクビクしているのではないだろうか。
平均路線価は上昇へ
全国の平均路線価が14年ぶりに上昇へと転じた。全国平均の�屬△燭蠅硫然覆�11万円4000円で昨年から0.9%上昇した。ただし県別の平均値では全般的に減少傾向が続いている。上昇しているのは東京、千葉、愛知、大阪、京都など大都市、再開発エリアを中心とする部分だ。不動産ファンド、リートなどの投資筋が価格上昇を後押ししている。
全国平均で上昇したとは言っても、実質的には下降したエリアの方が多いわけで、エリア別の地価上昇・下降のギャップがより大きくなったというのが実情ではないでしょうか。賃貸マーケットでもこれに連動して、立地が賃料格差に与える影響は大きくなってくるのかもしれません。
遺留分を踏まえた遺言書の重要性
資産１０数億を持つ大地主のAさんには１人娘と後妻がいた。娘は厳格な頑固な父親とも後妻とも馴染めず、物心が付くと家を飛び出し、その後３０年家には一切近づかなかった。父親は自分が亡くなった後、必ず娘と後妻が遺産相続で揉めると予想し、遺言書を作成。遺留分を加味した、遺言内容となっていた為、問題は起きなかった。ところが遺言書が書かれたのは相続の8年前で、それ以降に増えた財産については記述がなかった。また父親個人の金庫から数千万円が出てきた。これらについても遺言書と同じ配分6:4で分けるよう後妻は希望したが、娘は法定相続分での配分を主張して譲らなかった。
血縁関係のない相続人同士が相続に関して争議が発展する可能性は少なくはありません。遺留分を踏まえた遺言書を前もって作っておくことは重要です。また遺言もいったん作ったから良しとするのでなく、定期的に更新をしていくことが大事です。
市街化区域の生産緑地相続時に発生した問題
所有している土地が市街化区域の生産緑地になっている農家によく起きる問題が納税猶予の申告だ。
＜具体事例＞父がなくなり、市街化区域の生産緑地を成人した子供と母が相続した。子は遠方におり、母が実質管理していたが、母は相続税を軽減する為に「農地の納税猶予を申告」した。
申請したことを知らぬ子供は、自分の相続した土地の売却を考え、買い主から手付け金を受け取り、宅地への転用を申請した。すると担当者は「納税猶予の申請をしているので宅地には転用できません」と言う。子は仕方なく手付けの倍額を返金し、転売を諦めたという。
相続者間での充分な情報のやりとりがあればこのような事態は防げたのではないでしょうか。”節税をしたい”、”売却をしたい”・・相続者にはそれぞれ抱える問題と願望が異なるものです。土地や不動産などひとかたまりの資産の扱いについては、専門家を交えて各々の希望を事前に調整しておくことが肝要です。
末っ子長男の相続
父親が他界した際に遺言書がなかった場合、法定相続による分割に持ち込まれることがままあるという。特に残された子供が姉３人で末っ子が長男といった場合には顕著だという。赤ん坊の時から姉たちにかわいがられた長男だと協議の相手にならないのだ。すると今度は長男の妻と姉との間で争議が始る。合議の最終承認権限を持たない妻は結局、不本意な相続に納得せざるを得ず、それを機に夫婦間の関係まで悪化する場合もあるという。
親の面倒を長男夫婦が見ていたような場合に、このような事態が起きると、残された家族の関係はさらにギクシャクすると言います。やはり残された家族の事を考えて、きちんとした遺言書を残すことが必要ではないでしょうか。
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住宅ローン審査がおりない物件、お客様を数多く見てきた。不動産をご紹介して、購入をご検討頂いたとしても、最終的に売買代金の支払いが出来ない(融資が受けられない）ので、お話が無くなってしまう事は少なくない。フルローンが組めない以前に、物件、お客様への審査が非常に厳しくなったと実感している。
建築基準法に違反している物件、例えば増築等をして床面積が大きく規定を超えてしまった物件などは、自己資金が20％大手会社に20年以上勤めている方であってもローンは難しい。こういったケースでは、いかに融資をしてくれる金融機関をみつけられるかがポイントになってくる。しかし多くの金融機関が取り扱いしてくれないような案件は、融資する側はリスクを背負う事になる為、金利を高く設定しリスクを補っている。私たち不動産業に従事する者は、その中でいかに購入者の金利負担が少ない金融機関先が探せられるかが腕の見せどこになるのではないでしょうか。