ペットを家族の一員と位置付けて「共生」する方が年々増えています。賃貸でもペット共生、ペット対応を唱ったマンションが新築を中心に増えています。ただ需要に比較するとまざ供給量が全然足りていません。
老朽化して空室が目立ってきた木造賃貸でもペット対応のリフォームを行えば、競争力がつきます。 以下、リフォームのポイントです。
ペットの爪による引っかきキズや、物が当たったときの破損などに強く、また、 ペットの体毛などによる汚れの除去も容易ですので、長期間美観を維持することが できます。
ペットが自由に出入りできる専用ドアです。
大手不動産ディベロッパーが開発したペット共生賃貸の見せていただいた時のレポートもご参考にお読み下さい。
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]]>接道状況が悪い（２メートル以下の場合）と再建築ができません。銀行からの融資額も減りますし、転売も困難になるので注意が必要です。
借地権物件の場合はローンが組みにくく、物件価格の半分以上を頭金にしないと融資を受けにくくなります。実質的なデメリットとしては、借地権の契約期限が来ても、所有者には返還しなければならないケースは少ないのですが。土地所有権付きの物件を対象とするのが無難です。
売り手市場の昨今、買主が価格を指し値で提示するというやり方は、あまり有効ではないようです。指し値で申し込みを行っても、問い合わせが多いと、売り主はいったん売り申し込みを取りやめ、新たに値上げした価格で再度公開することもあるようです。くれぐれも高値づかみさせられないよう、予想収益を自分ではじき、適正価格を見極めることが必要です。
即効性のある利回り、購入後すぐに高い利回りを得たいのであれば、やはり現在の利回りを気にすることになります。注意すべきことは、それはあくまで現在の利回りであって、未来永劫のものではないということです。下がるのが通常ですから、どのように下がるか、そこを織込んで購入価格を決めることが重要です。また空室の多い老朽化物件を買った後に、リフォームして高い利回りで回すというケースもあるでしょうが、この場合は充分な期間を考えることが大切です。工事期間、募集期間、各々の期間、賃料収入がなくても運営できるだけの資金力も必要になってきます。
売買物件は、複数の不動産会社で取り扱われているケースが多々あります。気に入った物件があったら、早めに決断して、申し込みを入れておくことも時に必要です。早いタイミングで出回っている物件ほど図面や必要な情報が充分でないということがあります。粗いながらも、良い状況が期待できそうなら、興味がる意志を伝えた後に、不明点はしっかり確認できるようメモとして書き出して、まとめて不動産会社に伝えると良いでしょう。
]]>不動産公正取引協議会では、来年1月4日より賃貸物件の名称の用い方に関するルールを強化します。ブランドのある地名を物件名称の一部として不適切に付けるケースが最近、多発していると言います。これにより物件を探す人が混乱したり、不利益を被るといったことがないようにルール強化されているのです。
新ルールの適用対象は、来年1月4日以降に販売・賃貸を開始する新築物件のみとなります。
変更後のルール概要は以下の通りです。
逆に上記以外の地名の使用はできないということになります。
従来からある物件はこの新ルールの対象外ですが、「新規分については変更がある」という事実は把握されておいた方が良いでしょう。
このようなルール強化がされるもう１つの背景は、入居検討者の方が、地名の持つイメージやそこから醸し出される周辺環境というものに重きを置くようになってきているといえるかもしれません。物件の中身だけでなく、その周辺環境が大事な要素なのです。
裏返せば、いい立地にある物件（上記のようなブランド価値の高い名称が使える物件）であれば、積極的に名称変更を行って、入居検討者にアピールされるのが良いでしょう。
リフォームのタイミングで、賃貸物件名称の変更も検討されてみては如何でしょうか。
]]>バブル時期に建てられた1ルーム狭小物件を中心に、どんなに家賃を下げても空室が埋まらないという物件が多々あります。そんな物件に最適のリフォームです
このタイプの物件で。空室の原因そしても、もっとも大きいのが「3点ユニット」です。トイレ・バス・洗面が一体になった、いわゆる「3点ユニットバス」をトイレとシャワー室にする（つまり浴槽をなくす）ことで魅力が増します。
今の若い方を中心に、「浴槽のお湯には浸からない。シャワーがあれば充分」という方は多くいらっしゃいます。特に1ルームのようにスペース制約が大きい物件では、形だけ3点あるよりも、2点にして、その分広々とした使い勝手よいシャワー室がある方が良いのです。
それでは実際のリフォームを見てみましょう。写真が狭小3点セットが入る程度のスペースをトイレ＆シャワー室でリフォームした場合の例です。 狭いスペースが、効率的に間仕切りされるのが見ていただけると思います
3点ユニットに代表される1ルーム狭小マンションを差別化する為のリフォームプランを株式会社シンワではもう１つ用意しています。こちらもご好評いただいていますので、空室でお困りの方、コチラもご参考にされてみて下さい。
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]]>今回の構造計算書偽造の事件を受けて国土交通省では、耐震性能に関する情報収集や調査の進め方のガイドラインを発表しました。
「自分のマンションは大丈夫か」。気にして具体的な調査のアクションに踏み切るマンション管理組合や持家所有者の方も増えています。
内容を少し噛み砕いて説明しますと、今回の問題は、構造計算書という設計図書の正当性を確認する為の書類が偽造されることにより、その間違った設計書で建築物が出来てしまったという点です。
お手持の不動産も、構造計算書の作成担当である設計事務所、及び、ある種の「圧力」をかける可能性も考慮して、施工者・ディベロッパーを確認してみて下さい。同じ問題を抱えている可能性の有無をある程度チェックできるのではないでしょうか。
構造計算書が今回、名前が挙がっている業者以外でも偽造されている可能性は当然考えられます。ですから、その、調査の次のステージ認申請の時にチェックされているのですが、今回も実際チェックもれしているわけですから。
ここでは業者への依頼と費用が発生しますので、マンションでは管理組合の承認が必要
また建築基準法の構造上の安全基準が変わる前の構造計算書は、そもそもの基準自体が違うという点で「今の基準に照らし合せて安全か」というチェックを行う必要があります。
今回の問題は建築施行をする際の元になる設計書が安全基準を満たさない状態で作られたことによる問題ですが、もう１つ大きな欠陥住宅の原因として、「設計書通りに建築されていないことによる問題というものもあります。いわゆる「手抜き工事」です。「手抜き工事による不具合を確認する方法は現場確認しかありません。設計図を基準にしてその通りに鉄筋が入っているのか、コンクリートのかぶり厚さは正しく守られているか、ピンポイントでチェックしていくことになります。
それを行う専門業者もありますので、費用など含めて相談してみられるのも良いでしょう
NPO(非営利団体）の「建築Gメンの会」が精力的に活動をしているようです。
]]>最近お預りした物件に入居者の方が入りホッとしたのも束の間に、その入居者の方から困った相談が入りました。エアコンと電子レンジを同時に付けるとブレーカーが飛んでしまうというのです。
よく行われる対応は、エアコンのように電力を多く食う家電は、分電盤から先にそれ専用の配線をして、他と系統を分けてしまうというのがあります。ただそのやり方も全体のアンペアが全家電消費量を超えないというのが前提です
このマンションの部屋は３０アンペア。電力の絶対量が足りていないのです。よって分電盤から先の配線替えでは解決につながりません。昭和４０年代の建築。電圧が２００V変えられるなら良いのですが、それも古い建物ではできません。
アンペアの絶対量が足りない場合は、それを増やすしかありません。
戸建てであればアンペアを増やすのも１０万円程度の費用でできるのですが、それがマンションとなると一桁費用が変わってきます。マンション内を縦断する電線をコンクリートを打ち壊して取り出し、該当世帯に分配しなおさなければならないのです。
今どきの住宅であれば５０アンペア、６０アンペアをしいている賃貸も珍しくありません。また３線敷いて、１００Vと２００Vのどちらにも柔軟に対応できるようにしているところもあります。
後から増量する費用負担を考えれば、建築時の対応で問題解決しておくことはとても重要です。これから賃貸物件作られる大家さんは、電力供給量に余裕をもたせるように注意されるのが良いでしょう。
なお、この物件では今後、大家さんと相談をして、工事をするかどうか、しないならどうやってこの状況を打開するか決めていく予定です。代替案としては、電気による暖房に替わるもの（ガス暖房や石油ファンヒーター）の使用を大家さんに認めてもらうか、または入居者の方の運用でカバーしてもらう（電子レンジを使う時はエアコンをオフにする）などを考えています。
]]>ところで電源増設のレベルにも色々とあるってご存知でしょうか。一番大きいのは分電盤から交換が必要か（配線できる数の絶対量が足りない時）、その先の配線のみで良いかの違いです。当然、前者の方が大工事になるので費用もかかってきます。あとは分電盤から先の系統を増やす際に配線を露出にするか中に埋め込むかというのは見た目状とても大きな部分です。良心的な職人さんだと何も言わなくても、埋め込みで綺麗に仕上げてくれますが、安かろう悪かろうな会社にお願いすると、見てくれの悪いモールが壁や天井の至る所に這い回った仕上がりになってしまいます。埋め込みの場合、床から回せるか天井から回すかは建物の構造によって変わってきます。床から回せるのは、比較的新しいオフィスビルのように床が2重になっている場合のみです。カーペットをめくって、下に何が見えるか（コンクリートだと2重底ではない）またはベランダの床と室内の床に高低差があるかを見れば確認ができます。床から配線できる場合にはとっても増設作業も楽です。床が駄目なら天井からです。オフィスビルの場合には点検口の所で結線しているので、そこをポイント・ポイントにして、分電盤から追加した線を繋いで新しい電源コンセントまで配線していく作業になります。これは職人さんに言わせると、とっても大変な作業になるようです。（特に線を次のポイントに通していくところが大変）
住宅設備のインフラとして電源系統がしっかりしたキャパシティーになっているかどうかはとても大きなテーマです。よくオフィスビルを借りる時にアンペア数を気にする方はあると思いますが、実質はこのような電気系統がしっかり契約アンペア数に対応して分けられているかということに左右されるということを頭に留め置かれて下さい。そして「貸す」立場にある大家さんは、ご所有の物件の電気系統を把握しておかれることをお薦めします。
]]>ＮＨＫの「トコトンハテナ」
http://www.tv-tokyo.co.jp/tokoton/
（2006年2月12日 18時30分から19時00分）」
今回は「最近ホームレスが住宅地の私有地（建物の敷地の中）にコッソリ進入して住んでいることがある」ということで、その注意を促すコラムです。実際に弊社の大家さんであったのです。大通りに面した鉄筋コンクリートの賃貸ビルの三方には別のビルが隣接しているんですが、幅1メートルちょっとの境界スペースがあります。そこからさらに回り込んだ、丁度通りの反対側に窪んだスペースがあるんです。ここは視界に入りずらい上に風もあたらないので侵入者にとっては好都合です。そこの大家さんが気づくまで住んでいたのです。汚い話ですが、脱糞までされていたんです。
反省としては、通常ゴミ置場として使っていた一部スペースの為に、通りから入るゲートを開けっ放しにしていたのが、いけませんでした。今までは、こんな明らかに私有地に見知らぬ人が入るこむなど考えられないことでしたが。再発防止の対処として、この大家さんでは原則ゲートの施錠をかけたままにしておく（必要な時のみ関係者が開ける）のと、利用されそうなスペースにはネットを上までかけたり、ゲートを高くして進入されないようにすることをする予定です。
皆さんの賃貸物件の敷地は問題ないでしょうか？ 不正侵入に甘い、外部にオープンな敷地があると建物自体の放火や空巣の原因にもなりますので、充分注意して下さい。一度、セキュリティー上の死角がないかチェックしてみては如何でしょうか？
あと、不正利用されやすいのが駐車場・駐輪場スペースです。これは、車が出ていった後のスペースに人がたむろして、コンビニでかってきたモノなどを飲み食いして、ゴミをそこら中に捨てていくといったケースです。責任能力のない学生さんが、大した悪気はないとはいえ、やっていくということもあります。タバコの吸い殻を発見したような場合には、火事の原因となります。厳重なる注意が必要でしょう。チェーンやロープ一本かけて「関係者以外立ち入り禁止」など通知しておくと随分と違います
]]>今日はそれで１メーカーさんの勉強会に参加させていただきました。その中で、相続税の物納についてオーナー様に役に立つ情報がありましたので、軽くご紹介をいたします。「底地物納」という言葉をご存知でしょうか？ 従来の物納は現金で支払えない場合には、建物が建っていない土地＝更地でなければならないという条件がありました。その為、せっかくのまとまった土地を物納用に分割せざるを得ず、残った土地で建築せざるを得ないという、建築上制約を受けてました。法律の改正により、底地、すなわち、建物が建っている土地の部分だけ提供することで、物納に替えることができるようになったのです。
またキャッシュで納税できる場合でも、更地評価で高い納税額が支払うよりも、底地物納して、キャッシュは収益物件の建築費用にあてた方が、安定収益を産む仕掛けとしては優れているという場合も出てきます。
新しい土地活用、相続対策の検討材料として、これから「底地物納」が注目を集めるようになるなるのではないかと思いました。興味がおありのオーナー様は、資料などございますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
ハウスメーカーさんの勉強会は、オーナー様向けにも各社、年に数回開かれていて、土地活用や相続だけでなく、賃貸経営や建築に関わる最新動向などをテーマにしており、大変為になります。弊社にお声をかけていただければ、参加手配などもやらせていただきますので、こちらもお問い合わせ下さい。ともに勉強いたしましょう。
]]>空室は一定以上続いた場合、何かアクションを取らない限り埋まることは難しいです。その対策としては、「広告を変える」、「家賃を変える（値下げ）」、「物件を変える（リフォーム）」の３つが考えられます。中でも、取っつきやすいのは「広告を変える」ことでしょう。リフォームの様に費用もかからないし、家賃値下げのように収入も減らないからです。
弊社サービスをご説明するにあたって、まず弊社に、仲介の依頼をいただくと、インターネットを介して我々だけでなく他の業者さんにも物件情報を広く知らせることができることをお話ししました。良い広告のポイントは、「物件の良さを充分にアピールした内容であること」、そして「その内容を広く流布させること」の２つなのです。
これから入居者と退去者の出入りが激しくなる季節です。長引く空室には、何か今までと違うことを１つでも対策を取られてから、募集に臨んでみられてはいかがでしょうか？株式会社シンワでは、空室でお困りの大家さんのご相談に応じています。お気軽にお問い合わせ下さい。
]]>今までこのような地図は我々不動産会社の人間くらいしか見る機会がありませんでした。確かに専門地図であるセイコー社、ゼンリン社の住宅地図には所帯名まで細かく書かれているという点でさらに細かいですが、大家さんにとっては必ずしも必要な情報ではないでしょう。
使い方は物件の住所を入力し、「検索」ボタンを押すと、指定した物件住所を中心に周囲の航空地図をいろんな縮尺で見せてくれるのです。これを見れば駅までの行き道筋はもちろんのこと、周囲にある学校や施設とご自分の物件との相対位置が一目瞭然に判るのです。
それで、このインターネット上の無料の航空地図を見て何をしていただきたいかと言うと、ご自身の持つ賃貸物件がどういう場所に建っているのか、今一度確認していただきたいのです。それを見ながら色々なことを再発見して欲しいのです。「こんなところにスーパーができているなー・・ウチの入居者にも使ってもらえるなー」「こんな会社や施設も近くにあったのか（新発見）。ここに通う方々の賃貸として提供することもできるんじゃないだろうか・・」「あーこんな所に公園が、河川敷があるなー・・ウチの物件も実はいいペット賃貸にも向いてるんじゃないだろか」「大使館近くで警備員も多いこの周辺なら治安の安定感も物件のアピールになるなー」何でもいいんです。今まで気づかなかった物件周辺のささいなこと。それとの関係から物件の魅力アップにつながる小さなヒントをいろいろ見つけてみてほしいのです
ご自身のお住まい近くに賃貸をお持ちの大家さんはよくご存知だと思います。ご自身がそこで生活されているワケですか・・・でも、お住まいから離れた物件をお持ちの大家さんはどうでしょうか？入居される方の視点で、生活者の視点で物件を見ていられるでしょうか？ これからの賃貸物件は、部屋内部の善し悪しだけでなく、また最寄り駅とそこからの距離といった単純な情報だけでなく、もっと地域に密着した細かな土地情報を物件の付加価値として発信できることが大切ではないかと思います。今一度、最新のネットツールを使って、ご自分の物件の周辺情報を見直してみられてはいかがでしょうか。株式会社シンワでもこのような観点からも、お預りしたオーナー様からの賃貸物件を分析し、WEB広告としてアピールしていくよう心がけています。
]]>住まわれる方も、お部屋の修繕に関わる費用負担をある程度する替わりに、自分たちの好きな内装にできる賃貸が「改装自由物件」です。通常は現状回復義務によって、釘一本打つことができない賃貸住宅で、自分たちの好きな内装にできるというのは、住いにこだわりのある入居者にとっても大きな魅力です。また家賃や敷金・礼金も周辺の賃貸物件の相場より低めに設定しますので、修繕費用を負担する入居者の方にとっても経済的なメリットもあります。
実際、募集に出すと、この物件には多くの反響が届いているんです。契約に至るまでに一番重要なことは、具体的な修繕費用の大家さんとの按分で、双方納得できる合意点を見つけていくことです。双方にとってある程度、根気のいる調整が必要であることを覚悟しなければなりません。もちろん、できるだけ円滑に進められるように我々不動産会社が仲介させていただきます
いずれにしても賃料的にも割安感がある「改装自由物件」、部屋を借りたいという方にとっても関心の高いモノであるようです。「古いままでは貸せないし、修繕する費用も今はないし・・どうしよう」そう考えて、せっかくの募集のピークである今を逃してしまうのなら、一度、「改装自由」としての貸しだしを検討されてみるのも一つの手ではないでしょうか。
もちろん、どんな物件でも「改装自由」にできるというものではありません。それに適した立地や間取というものもあります。「そのまま貸せるだろうか？」疑問の方はコチラからお問い合わせ下さい。
]]>弊社ではその対策としてステッカーを用意し、入居者の方にご協力をいただいて、ご所有の自転車に貼ってもらうようにしました。これで貼っていない自転車は違法駐車であるとわかります。（蛇足ですが、ステッカーも買うとそれなりの値段なんですが、パソコンで綺麗に手作りすることもできるんですよ） 自転車の違法駐輪は駅周辺などでも問題になっています。建物の美観を損ね、入居者の方の利用の妨げにもなる違法駐輪にはきちんと対処したいものです。
不法に入居者以外が立ち入るというところから、さらに進展してそこに一時留まったり、ゴミやタバコの吸い殻を捨てていったりと発展する可能性もあります。些細な事でもきちんと対処していくことが物件管理には必要ではないでしょうか。
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